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▲昭安國際股份有限公司，以總價18億元出售平鎮工業區內的萬坪廠房。（第一太平戴維斯提供—

第一太平戴維斯近日協助昭安國際股份有限公司，以總價18億元出售平鎮工業區內的萬坪廠房，買方為自動化設備大廠廣運機械，未來將做為廣運機械集團各事業體營運使用。

此次出售的昭安國際平鎮廠房，土地面積為3202.27坪，地上7層樓建築物，總面積14040.79坪，換算建物單價每坪12.9萬元，是近10年來平鎮工業區最大規模的廠房交易案。

負責本案的第一太平戴維斯協理張峯樹表示，近幾年隨著產業遷移與變動，不少國內傳產業者透過舊廠再開發、建商合建開發、亦或轉型不動產開發業等方式活化手中資產，知名個案包括新光鋼鐵將桃園觀音區廠區，重新打造為現代化自動倉儲物流園區；中和羊毛則逐步轉型為不動產開發商，布局新北市多個廠辦開發案；正大集團旗下的正大尼龍與正大纖維，則是與華固建設合作，將活化新店與北投舊廠，透過都市更新，分別規劃為大型住宅與商辦開發案，都是市場上相當成功的活化案例。

賣方昭安國際為國內老牌知名的化纖產品銷售代理商，以北台灣為營運據點，隨著產業逐步邁入成熟期，集團也積極多角化發展，並且跨足工業廠房、廠辦開發。

為擴大集團營運規模以及提升資源運用效率，去年底與昭安國際屬於同一集團山榮資產，已斥資54億元購置桃園龜山區鄰近國道一號的工業用地，做為集團近期開發重點，基地佔地面積高達15,970坪，創下去年度全台工業廠房第2高總價的交易紀錄，並且規劃逐步將平鎮廠產能移至新購置的土地，進行整體開發整合作業。

此次售出的昭安平鎮廠，建物管理維護情況良好，買方可以即刻進駐使用，無須再投入大量的資金進行改裝，因此吸引廣運機械積極出手。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲今年起，法定年齡下修至18歲，其所持有的房屋，即可單獨計算自住住家戶數。（資料照）

土地、營建成本居高不下，支撐近一年來高房價盤整、欲跌不易，不過根據預售屋實價登錄統計顯示，今年前二月的平均單價，全台七都已有三都較去年第四季下跌，其餘四都房價雖仍是「鐵板一塊」，但漲幅收歛，已呈現「強弩之末」。

　今年前二月預售屋平均單價與去年第四季相較，台北下跌1.5％、新竹下跌6.8％、高雄下跌13.3％，其餘四都漲幅則收歛至5％以內。比起七都去年前三季季漲幅僅一都下跌、第四季二都下跌，今年來明顯看出，在平均地權條例修正、升息壓力下，房價上漲預期不再，購屋信心轉趨保守，強勁的預售房價上漲動能已消失。

　統計顯示，今年七都預售屋單價雖較二年前同期高出10％～42％，較去年同期高出2％～20％，房價變動最小的台北市跌破百萬元，漲勢強勁的新北站上5字頭，台中、新竹定格4字頭，桃園、台南、高雄則在3字頭。

　永慶房產集團研展中心副理陳金萍分析，去年預售市場房價整體而言雖呈現上漲，不過以交易量來看，今年單月平均交易件數普遍較去年第四季減少2至5成，比去年第一季減少4至6成，交易量大幅萎縮也導致今年以來價格出現收斂盤整的趨勢。

　馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，過去三年預售市場爆大量，但自去年下半年開始銷售率轉差，使得供給壓力出現，今年整體預售市場在全球經濟景氣不確定性仍高、雖然有投資買盤支撐，房價仍可能有一波修正，但不容易大幅回檔，建商開價也會更務實、貼近市場。

　就北台灣各別都會觀察，台北市精華區陸續有「Diamond Towers」、連雲、永陞、日勝生，以及富邦建設忠孝懷生都更案等五個每坪200萬元起跳的個案推出，帶動後續台北市預售房價上漲；新北在如三重、土城在熱銷案帶動、與新莊、板橋的比較效應下，房價持續創高；桃園多個重劃區挾著價格相對低價優勢，近期回溫明確；新竹更因為供貨缺貨，支撐高房價不墜。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據591新建案調查顯示，預售案議價率逐漸縮小，從2021年第一季的12％，逐季縮減至今年第一季的7％，創歷年新低。房地產業者指出，預售屋實價登錄實施使建商開價相對務實，買方雖然期待房價下跌、通膨壓力的憂慮與對房產保值效應的期待，使預售屋成交價更緊貼著建商開價。

　591新建案指出，新冠肺炎期間，國外游資回流台灣，大量進入房地產市場，帶動預售市場活躍，買方願花錢買未來，議價率逐年縮減，自2021年第三季起，維持低檔在10％內徘徊，近期縮減至7％左右。

　去年下半年，全台新建案平均看屋來人組數明顯縮減，2021年第四季、去年第一季平均周來客達20組以上，去年第三季約18組，如今僅15組左右，去年下半年以來衰退明顯，平均較景氣熱絡時減2至3成。

　591新建案指出，房價出現停滯成長、平均看屋來人組數較過去明顯減少，不僅建商保守應對，買方也不願貿然挺進，「買、賣雙方僵局」是房市利空罩頂，交易量大幅萎縮、但房價卻未見明顯修正主因。

　而目前央行升息循環未見盡頭，隨著下半年還有打炒房新制上路、總統大選等干擾，今年建商縮手推案機率高，大選讓民眾關注重心轉移，預料這波僵局還會持續好一陣子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「以房養老」業務，公民營不同調。據金管會截至今年第一季底統計，15家承辦以房養老業務中，有六家首季業績「全掛蛋」，承辦件數和金額全部原地踏步，其中五家都是民營銀行，顯示民營銀行在推展力道的積極度，遠不如公股行庫。 

這五家民營銀行中，還有兩家近一年的核貸件數、金額「不增反減」，可能是因撤件或是契約到期所致，另一家則是近一年來，全陷入「零成長」。 

一家民營銀行主管坦言，以房養老有很多「老問題」，例如銀行得承擔國人長壽、房價跌價、利率波動等風險，加上升息、各銀行又嚴控房市，可貸成數下壓到6成，銀行承做意願、及老人申辦動能的供需端都不高，導致業績掛蛋。 

該主管說，事實上，現在多數老人，與其拿房子換養老金，較能接受「以租養老（留房養老）」，也就是將房產信託給銀行，由銀行代為管理租賃，老人僅需付銀行管理費，既可保住房子、又可收取租金賺取穩定現金流、子女也沒有繼承問題。 

例如多屋族的老人「以租養老」可賺取穩定租金現金；若是居住在市中心、僅有一間房子的老人，透過「以租養老」也可以換取租金，再去租換到郊區另一間有電梯的房子；據了解，已有銀行採「以租養老」結合安養信託做業務推展主力。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行利率「升升不息」，想靠以房養老安養晚年的銀髮族不得不勒緊褲帶，也衝擊民眾對以房養老的申貸意願。 

金管會統計，截至今年第一季底，國內銀行以房養老核貸六九五七件、金額三九五億元，分別季增百分之三點八八及百分之四點五六，但季增件數與金額同步下探統計來的同期新低。銀行主管說，銀髮族對以房養老接受度本來就低、今年首季長假又多、加上升息效應，「三重打擊」讓業務動能陷入低迷。 

目前共十五家銀行承辦以房養老業務，業績前六大的是合庫、土銀、台企銀、第一銀、華南銀和台銀等公股行庫，這六家合計承辦件數和核貸額市占率約百分之九十八。根據金管會統計，首季有六家銀行業績「掛蛋」，其中五家是民營銀行。 

銀行主管說，老人家對以房養老接受度低，推展不易，加上升息讓「以房養老」每月生活費縮水速度加快，導致申貸意願進一步下滑。 

以市占率約近四成、排名第一的合庫為例，去年三月央行啟動升息循環前，合庫一段式的以房養老年息是百分之一點七三，今年已攀升到百分之二點三五六，利率調升○點六二六個百分點，貸款利息走揚，申請人每月需支付的利息增加，壓縮每月領出的生活費。 

銀行主管解釋，以房養老的貸款息需按月繳付，每月實領金額會逐月遞減，利息收取上限是銀行月定額撥款金額的三分之一，到了貸款後期，每月領取金額就會減少。 

以六十歲、以市價一千八百萬房子抵押、借款卅年，最高核貸成數七成約一二六○萬元計算，首月實領三點五萬元，但第二期起開始付息、應還利息每月遞增，實領金額會逐月減少，每月扣息上限一點一萬元。 

當貸款息是百分之一點七三，在領到第十八點三年時，利息會扣到一點一萬元的上限，超過的利息會先掛帳，此時月實領生活費會降到二點四萬元；但當貸款息攀升到百分之二點三五六，申請人在十三點五年就得開始領二點四萬元，等於提早四點八年「少領」。 

一家民營銀行主管表示，與其申請以房養老，不少銀髮族較能接受「以租養老（留房養老）」，也就是將房產信託給銀行，由銀行代為管理租賃，申請人只需付銀行管理費，既可保住房子、又可收取租金賺取穩定現金流、子女也沒有繼承問題。 

例如多屋族「以租養老」可賺取穩定租金現金；若居住在市中心、僅有一間房子，透過「以租養老」也可換取租金，再去租郊區有電梯的房子；據了解，已有銀行採「以租養老」結合安養信託，作為業務推展主力。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2022年全台遷入人口淨遷入最多五大行政區出爐！內政部戶政司資料，依序為桃園市龜山區淨遷入5,289人、台中市北屯區4,812人、新北市淡水區3,009人、觀音區2,992人、林口區2,958人。東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，蛋黃區高房價迫使人口移動，也讓原屬蛋白區的五個行政區出現7%~15%的年漲幅，人口紅利支撐，這些區域房價恐怕回不去了！

黃勝暉也對此次入榜的五大行政區一一解說：

第一名　龜山區、第五名　林口區

人口淨遷入排名第1的龜山區與排名第5的林口區緊密相鄰，A7重劃區的建設為龜山、林口兩地增添了不少能見度， 帶動區域房市交易量能快速升溫，A7重劃區從推案初期的2字頭，到如今已有新建案成交價飆破4字頭，顯見市場對於該區塊的發展潛力有很高的認同度。而且從長線來看，隨著區域基礎機能與產業的進駐，A7重劃區的房價仍有可觀的上升空間，購屋民眾可以多留意。

第二名　北屯區

北屯與中科、水湳經貿園區為鄰，又有捷運綠線、北屯捷運機廠特區、Costco、國道四號延伸74快速道路工程、十四期重劃區等利多題材加持，房市發展很有想像空間，最近幾年吸引了大量建商和購屋民眾到此布局。

第三名　淡水區

淡水生活節奏適宜，風景優美，目前區域房價仍普遍落在2字頭，是雙北小資族、退休族的購屋熱區，未來伴隨淡江大橋、淡海輕軌、淡北道路等建設題材的發酵，淡水房市長期表現並不看淡。

第四名　觀音區

觀音區的草漯重劃區是目前區內交易最熱絡的區塊，草漯重劃區緊鄰青埔高鐵特區，區內房價仍普遍落在1~2字頭，與青埔動輒3~4字頭的房價相比，的確很有競爭力。隨著航空城計劃及周邊工業區的發展，觀音區的房市交易量能也有望同步受惠。

黃勝暉認為， 人口是發展的基石，人口的流入讓以上5個區域的房市都有了很強的支撐力。

其中，前5大人口遷入熱區中有4個都來自新北和桃園，新北、桃園緊鄰台北，三地共處「北北桃生活圈」，最近幾年伴隨北北桃地區大眾運輸的不斷完善，很多無力負擔台北高昂房價的小資族、首購族都開始把目光轉向新北、桃園的蛋白區，用通勤時間換取更合理的房價和更舒適的居住環境。

在人口遷入熱區排行榜中台中也有一個行政區上榜，近年來台中的建設題材相當豐沛，不少國內外知名企業相繼駐扎台中，產業的蓬勃發展也讓愈來愈多的年輕人踏上「中漂」之旅。

不過，他也特別提醒，目前上述人口淨遷入熱區多屬於高度發展的補漲期，雖然長線並不看淡，但由於短期內房價漲幅過快，但大區域建設並非一朝一夕可完成，民眾在入手前還是要謹慎挑選，切忌貿然追高。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新竹市近年最大的「建功高中南側地區公辦都更案」熱烈招商中。國家住宅及都市更新中心將這塊4.5公頃的基地分為2案推進，「權利變換區」的招商即將於4月26日截止投標；「設定地上權區」接續5月公告招商，誠摯邀請業界優秀團隊加入，攜手為台灣科技之都量身打造最適宜地方發展的公辦都更案。

「新竹建功案」基地緊鄰清華大學、陽明交通大學，距離新竹科學園區、竹科X產業園區及工研院僅數分鐘車程，周邊科技產業蓬勃，坐擁高科技人才庫。加上距離國道1號新竹交流道僅600公尺，開車至高鐵新竹站也僅15分鐘，更具備便捷交通網絡的優勢。

本案「權利變換區」面積約3.5公頃，基地面積大、發展性高，可同時發展住宅、辦公及商業等多元化產品，深具開發潛力。「設定地上權區」面積約1公頃，是新竹市難能可貴的大面積商業區，極富發展複合型商辦大樓潛能。

國家住都中心對於「新竹建功案」基地中的歷史建築，已優先投入經費進行規劃，未來將結合公園用地的開闢，將歷史建築修復活化再利用，也串聯起周邊的「將軍村圖書資訊園區」，打造文化廊帶。此外，本案同時配合溪埔子第二分線排水整治及水質改善，強化整體防災，規劃親水休憩空間，沿街面將留設至少14公尺退縮的開放空間，透過公辦都更，打造出超過1公頃的水岸綠地。

未來國家住都中心將分回200戶房屋單元將供作社會住宅使用，期能邀請各界優秀夥伴加入，一起攜手打拚，打造此處成為風城新靚點，創造結合科技、藝文與永續發展的優質場域，推動更具公益價值的都市更新。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

眼看蛋黃區的房價和生活成本居高不下，不少民眾紛紛「用腳投票」，離開市中心搬到更加宜居的地方。東森房屋研究中心彙整內政部戶政司資料發現，2022年全台淨遷入人數最多的行政區是桃園市的龜山區、淨遷入5,289人，其後分別是北屯區(4,812人)、淡水區(3,009人)、觀音區(2,992人)和林口區(2,958人)，而且進一步觀察實價登錄資料還可以發現，以上5大人口遷入熱區的房價分別有7％~15％的驚人漲幅。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，以上5個行政區都是房價相對親民或有建設利多挹注的區塊，自然備受廣大民眾青睞，房市前景也同樣值得期待。

黃勝暉指出，人口淨遷入排名第1的龜山區與排名第5的林口區緊密相鄰，A7重劃區的建設為龜山、林口兩地增添了不少能見度，帶動區域房市交易量能快速升溫，A7重劃區從推案初期的2字頭，到如今已有新建案成交價飆破4字頭，顯見市場對於該區塊的發展潛力有很高的認同度。而且從長線來看，隨著區域基礎機能與產業的進駐，A7重劃區的房價仍有可觀的上升空間，購屋民眾可以多留意。  



對於淨遷入排名第2的北屯區，黃勝暉表示，北屯與中科、水湳經貿園區為鄰，又有捷運綠線、北屯捷運機廠特區、Costco、國道四號延伸74快速道路工程、十四期重劃區等利多題材加持，房市發展很有想像空間，最近幾年吸引了大量建商和購屋民眾到此布局。  



對於淨遷入排名第3的淡水區，黃勝暉指出，淡水生活節奏適宜，風景優美，目前區域房價仍普遍落在2字頭，是雙北小資族、退休族的購屋熱區，未來伴隨淡江大橋、淡海輕軌、淡北道路等建設題材的發酵，淡水房市長期表現並不看淡。



至於，淨遷入排名第4的觀音區，黃勝暉表示，觀音區的草漯重劃區是目前區內交易最熱絡的區塊，草漯重劃區緊鄰青埔高鐵特區，區內房價仍普遍落在1~2字頭，與青埔動輒3~4字頭的房價相比，的確很有競爭力。隨著航空城計劃及周邊工業區的發展，觀音區的房市交易量能也有望同步受惠。  



黃勝暉指出，人口是發展的基石，人口的流入讓以上5個區域的房市都有了很強的支撐力。其中，前5大人口遷入熱區中有4個都來自新北和桃園，新北、桃園緊鄰台北，三地共處「北北桃生活圈」，最近幾年伴隨北北桃地區大眾運輸的不斷完善，很多無力負擔台北高昂房價的小資族、首購族都開始把目光轉向新北、桃園的蛋白區，用通勤時間換取更合理的房價和更舒適的居住環境。此外，在人口遷入熱區排行榜中台中也有一個行政區上榜，近年來台中的建設題材相當豐沛，不少國內外知名企業相繼駐扎台中，產業的蓬勃發展也讓愈來愈多的年輕人踏上「中漂」之旅。不過，目前上述人口淨遷入熱區多屬於高度發展的補漲期，雖然長線並不看淡，但由於短期內房價漲幅過快，民眾在入手前還是要謹慎挑選，切忌貿然追高。

2023年4月17日是郵局開放臨櫃領普發6000元的第一天，全民享有中央普發現金小確幸，主要受惠於2022年全國總稅收超徵逾4500億元，其中以營所稅超徵近3000億元最多，而營所稅中的「營利事業房地合一稅」，成長力道也相當猛烈，是稅收超徵的推手之一。據財政部統計，2022年我國營利事業房地合一稅收達171.9億元，年增將近百億，足足比2021年多出一倍以上，也讓2022年稅收寫下史上單年新高，甚至超過了2017~2021的五年總和，締造「一年贏五年」超狂紀錄！六都中又以台北市貢獻最大，稅收逼近60億！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地合一稅九成為專款專用，另有10％作為中央統籌分配款，房地合一稅收大增，對營所稅超徵貢獻不少，也間接推動政府普發現金。而2022年營利事業房地合一稅收翻倍大爆發，可說是「政策能量完整釋放」所致。房地合一2.0新制於2021年下半年上路，法人交易比照自然人課稅，且新制適用範圍擴大，不僅納入預售屋，法人間常見的特定股權交易也需課稅，因此新制自前年H2實施後，稅收隨即大進補，而2022年是房地合一2.0施行後的第一個完整年度，政策發酵程度更勝2021年，一舉讓營利事業房地合一稅收首破百億大關。



張旭嵐指出，除了房地合一2.0徹底發威外，近年不動產漲勢鮮明，交易多有獲利，也為國庫奠定豐厚的稅收基礎。不過2023年平均地權條例修法過關，私法人許可制即將實施，屆時法人對房市的態度將轉趨保守，使買賣熱度降溫，因此2023年營利事業房地合一稅收，不排除會「開高走低」。

國內的企業投資以都會區為主，所以營利事業房地合一稅收也高度集中在六都，2022年六都合計貢獻146.2億元，佔比超過85％，其中台北市2022年進帳近60億元，佔全國總額的三分之一強，堪稱最威金雞母！台中市則以25億元稅收奪下六都亞軍；南霸天的高雄市，也以18.2億元躋身前三名，且稅收年增263％，比台南的200％還高，增幅為六都最可觀！



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市不僅是國內的商貿核心，也是亞太經貿重鎮，海內外法人交投熱絡，所以創稅能力最強。台中市則是中台灣產經中樞，且南來北往便利，吸引企業積極進駐，據經濟部資料顯示，近五年登記在台中的公司行號家數，增加近15％，成長幅度為六都之最，蓬勃的企業投資，是台中營利事業房地合一稅收的最大利基。

高雄與台南稅收翻漲逾兩倍，首先是稅收基期相對低，易放大增減幅度；二來是打炒房政策加深房市的觀望氣氛，且不少持有多戶非自住房屋的法人，在地方政府實施囤房稅後，選擇固守基本面較扎實的中北部，將南二都的物件獲利了結，助長高雄、台南2022年的法人交易，激勵稅收顯著上揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】