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預售屋實價登錄實施後，部分建商、代銷為讓建案價格定錨，會將高價戶別優先登錄，等建案價格拉高後，再公開銷售，就能輕易拉高成交價，甚至有部分高價案是假交易，或是買方反悔，交易撤除後，該筆高價交易依然顯示在實價登錄上，但在《平均地權條例修正草案》上路後，撤除的交易就必須在1個月內登錄，這種資訊不實的狀況會較正常化。

實登房價不一定是真實房價

實價登錄上路多年，民眾已養成查詢實價登錄來判斷房價，業者為了讓實價登錄上的房價好看，甚至想創造高房價，經常透過送家電、含裝潢、差價找補，甚至AB約等方式來墊高成交價格，這樣一來民眾查詢實價登錄的房價，就會是相對高價的價格。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，送家電、含裝潢等墊高房價方式，其實並不新鮮，也不是台灣人比較不守法，全世界各國都一樣，在實價登錄政策施行之後，造成的結果大部分都相仿，尤其美國是最經典的案例，曾在美國買過房屋的民眾就會發現，美國的房屋不管是預售屋、新成屋，甚至是中古屋，幾乎都是精裝修，且含家具一同銷售。

政府單位也察覺上述狀況，2020年7月1日起實價登錄新制2.0上路後，不管是成屋或是預售屋，若交易總價包含「非屬於不動產價格」的費用，就必須登載在備註欄中註明，如裝潢費、家具設備費、土地增值稅、仲介費、地政服務費等，若未申報、或申報錯誤等，可處罰鍰3~15萬元。

雖說如此，何世昌表示，但若契約內沒特別載明交易總價包含裝潢費、家具費等，就無須在備註欄註明，形成不小漏洞，因此送家電、含裝潢會是未來房屋買賣市場的重大趨勢。

登錄高價戶定錨 拉抬行情

《平均地權條例修正草案》規定預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。杜絕了以往高價快快登錄，不然就拖到交屋再登錄，時間上失真的問題，房價看似更透明了，但業者也馬上有因應政策，實價登錄反而成為銷售利器。

何世昌表示，預售屋實價登錄之後，業者在建案公開銷售前，會先找VIP客戶銷售，並將高價戶別優先登錄，形成定錨效應，民眾查詢到的價格就是相對高價，有助於拉高未來成交價，而這些高價戶不管是真交易，還是假交易，成交後可能退戶，這些退戶物件交易卻不用撤除實價登錄，形成資訊不實的狀況。

未來平均地權條例修正法案上路後，預售屋退戶交易要在1個月內重新登錄新的資訊，預售屋實際登載亂象會比較核實一點，但因舊的成交資訊並未撤除，需要成交及撤除的交易資訊同時列出才能看得比較清楚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北市去年豪宅交易年減近4成，創下歷史新低。（東森房屋提供）

受到全球QE、中美貿易戰、投資台灣三大方案等因素影響，前幾年熱錢湧現，大量資金挹注不動產市場，豪宅作為高淨值族群的熱門抗通膨標的之一，買氣也逐漸復甦。

不過，去年全台房市快速降溫，豪宅市場的交易量能也隨之走弱，實價登錄資料顯示，2022年台北市總價高於7千萬的豪宅成交件數僅有388件，是有統計數據以來新低，且相較於2021年的642件，驟減254件，大幅減少4成、幾近腰斬。

東森房屋台北松高加盟店店長林梅雀表示，去年北市豪宅買氣走弱推估有經濟局勢變動及屋主惜售等兩個方面的原因。去年在升息、全球縮減QE規模、地緣政治衝突、平均地權條例修法等眾多負面因素的干擾下，不少購屋民眾的信心也受到一定衝擊，進場買房的意願下滑。

另一方面，眼看目前台灣房市仍處多空對峙的狀態，買賣雙方都在觀望，部分自身並無資金壓力的豪宅屋主，不僅不會輕易降價求售，反而會更加惜售。

林梅雀表示，以往富人買房時會偏好豪宅林立的黃金路段，如天母、陽明山等地，不過現在聯外交通、社區服務、建築設計等也會被納入考量，近幾年信義計劃區、博愛特區的討論度有愈來愈熱絡的趨勢。

而目前豪宅買氣降溫，再加上豪宅產品的去化時間通常較長，目前一間開價合理的中古豪宅也要差不多6~8個月才能順利售出，部分有資金周轉需求的屋主為了盡快成交，也會相應地增加議價空間，對於想要入手豪宅的民眾來說，不妨趁現在大膽進場。

另外，以往很多高資產族群都會用公司的名義購屋，而今年初平均地權條例修法通過三讀，其中規定私法人購屋未來將採許可制，建議有資產配置需求的富裕人士應早做準備。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，當前雖有房市黑天鵝干擾市場，但通貨膨脹的壓力仍客觀存在，很多高資產族群還是會購買不動產來達到抵禦通膨的目的，豪宅仍有市場需求，因此豪宅房價應不致出現大規模修正。

不過，私法人購屋許可制的修法確實會在一定程度上影響豪宅買氣，再加上年底大選也使得台灣政經環境充滿變數，豪宅市場後市走向如何仍需持續觀察。

岡山首件公辦都更案2023年4月18日正式公告招商徵求實施者，高雄市府釋出位於岡山路與壽天路交會蛋黃地帶，近2000坪市區、珍稀商業區土地，透過公辦都招商開發，可望帶動老街商圈商業活力動能，岡山公所、戶地政及警消等單位，亦將遷至筧橋西側之機15土地，預計興建6層嶄新的合署新行政中心，大幅提升行政服務效能，估計整體投資規模約達56.7億。

市政府為了本案公辦都更作業之推進，由林副市長組成跨局處專案小組歷經兩年的籌備，且經兩級都市計畫委員會審議通過，始得於18日推出本案招商。現有岡山區公所、戶地政及警消等單位基地，經都市計畫變更後，規劃為2000坪商業區土地，並提供兩處合計超過900坪廣場，與岡山醫院間亦預計留設寬約3.6米綠帶，加上商業區自身須留設之退縮空間，整體開發後，將是一處擁有寬廣人行徒步環繞、舒適綠意的開放空間；加上其位在岡山路及壽天路三角窗，本就位處老街核心範圍，距離預計明年通車RK1捷運站僅600公尺，區位極其優越，是各界布局岡山核心商業區的首選最佳地點。



都發局進一步表示，既有行政單位則將搬遷至筧橋西側之機15用地，緊臨前鋒國中及兒童遊樂場用地，區公所等六大單位將合署進駐，規劃地下1樓地上6樓，總樓地版面積達8,500多坪，提供通風、遮陽、採光及具備植栽綠意的舒適環境，各單位彼此獨立但享有相互融合的公共服務空間，將是一棟考量後疫情時代優質洽公與辦公環境的新行政大樓，同時，工務局也將投入工程拓寬筧橋橋面20公尺，有助提升整體交通機能。



都發局長吳文彥表示，本案兩基地併採同一都更事業及權利變換辦理，為確保行政服務不中斷，採先建後拆方式，新行政中心興建完成以及機關搬遷後，行政單位現址再接續新建大樓，本案將是岡山大改造的重要指標，整體招商投資規模約達56.7億，其中新行政中心預計約達12.5億，吳文彥特別指出，現址地點就位在熱鬧繁華的老街城區，附近銀行、農會、醫院、百貨及市場林立，岡山是北高雄Ｓ廊帶高科技匯聚的核心城鎮，未來不管是作為企業插旗據點、總部、百貨商場、住辦或住商之用皆宜，投資未來成長可期，市府亦以分回房地為原則，本次招商不設限現址開發型態，給予最大彈性，誠摯歡迎各界參與共同投資高雄大未來、推動岡山大改造。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院近日宣布核定捷運環狀線東環段部分，整個環狀線縮短雙北通勤時間，捷運版圖更成熟擴大。鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2023年4月18日說，房市已回歸市場機制，Q1房市看淡不淡，仍有緩慢成交，漸有復甦味道。他認為2023年底接近大選，政府必會端出更多建設利多，捷運軌道經濟帶動房市及商辦與店面的潛力無窮，都更及危老建築合建案也會增加。

鄉林不動產研究室指出，從新北市剛公布「住宅價格指數」看出，2022年Q4住宅價格指數130.36，較2021年同期年增8.92％，已有捷運或規畫中的捷運區域，因地利與生活機能，剛性購屋或換屋族快速靠攏，又以板南線土城段、淡水線最明顯，五年來的住宅價格指數增幅都超過18％。



他說，美國總統拜登日前才簽署文件正式宣布結束COVID-19的國家衛生緊急狀態，這也說明全球即將擺脫新冠疫情，失業率與通膨獲得改善，聯準會的升息壓力可趨緩。台灣房市2022年雖受政策面和經濟面打壓，但應會跟美國一樣，不再升息，且平均地權條例修正案將上路，Q2以後應是利空出盡，他預估最快下半年就會回穩。



根據新北市地政局2022年Q4住宅價格指數報告，顯示新北房價持續增速未減緩，以區域別來看，樹林、三峽、鶯歌及淡水挾著房價基期較低且公共建設加持、生活機能提升，住宅價格指數年變動率超過5％，分別為6.60％、5.44％，是近一年房價成長最快速的前二大地區。



鄉林不動產研究室說，政策打房以及房貸利率驚驚漲，幾乎讓投資客完全縮手，現階段自住客層購屋也更加謹慎，購屋跟著重大建設和捷運走是最保值也是最簡單的選擇，拉長時間點來看，包括板南線、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線，從2017年Q4到2022年Q4的近5年，住宅價格指數持續上揚，其中捷運板南線土城段累計住宅指數變動增長達18.48％居第一；淡水線18.02％緊追在後(附表一)。



雙北捷運房市普受自住族群青睞，目前全力推動的環狀線更是焦點所在，環狀線第一階段(西環線)新店大坪林站至新北產業園區站於2020年1月完工通車後，帶動新莊、新店房市補漲。



北環線蘆洲三重段標案4月14日舉行動土典禮進度，預計2030年完工，Y23五華國小站透過集賢路、重陽大橋到士林中正路，一線連通逾6公里的北區生活廊道，沿線蘆洲、三重及士林、社子各站的生活機能更上一層。



捷運翻轉黑鄉房市，根據地政局統計資料，2023年1-3月新北市建物交易移轉棟數累計12,521棟，與2022年同期16,594棟相比減幅達24.5％；三重、淡水和中和建物交易年減率均超過30％，僅有土城2023年Q1正成長3.7％(附表二)。此外，歷經13年可行性研究的「五泰輕軌」也獲行政院核定，未來與環狀線北環段Y22、蘆洲線蘆洲站以及機場線規劃增設A5a站轉乘，五股、泰山房市增添新亮點。

另外在土城，有捷運三鶯線、捷運萬大線二期以及北二高北土城交流道等重大建設將完工，房市支撐力相當強勁；泰山、五股則是隨著塭仔圳、洲子洋重劃區啟動以及桃園機場捷運及五泰輕軌的建設規劃，房市熱度快速升溫，成為捷運房市潛力熱區，鄉林購地也鎖定這些具軌道經濟題材區域加速運行。



賴正鎰表示，土城、五股及泰山過去因位置距離台北市區相對偏遠，加上工業廠房聚落多，外界認為是重工業「黑鄉」，致鄰近區域房市偏淡。但近年在新北市長侯友宜大刀闊斧，拆遷大片鐵皮屋工廠並規劃塭仔圳重劃區，讓機場捷運進入大台北區域，景觀大翻轉，也讓外國人到台灣，搭乘桃園機場捷運到台北這段國門要道，可以看到新風貌，而當地也可受惠交通改善、生活機能提升，建商紛看好發展，摩拳擦掌，準備插旗推案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

前幾年，受到全球QE、中美貿易戰、投資台灣三大方案等因素影響，市面上熱錢湧現，大量資金挹注不動產市場，豪宅作為高淨值族群的熱門抗通膨標的之一，其買氣也逐漸復甦。不過，2022年全台房市快速降溫，豪宅市場的交易量能也隨之走弱，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，2022年台北市總價高於7千萬的豪宅成交件數僅有388件，是有統計數據以來的歷史新低，而且相較於2021年的642件，驟減254件，大幅減少4成、幾近腰斬。對此，東森房屋台北松高加盟店店長林梅雀表示，豪宅買氣降溫，部分屋主心態也悄悄鬆動，對於有購置豪宅需求的民眾來說，剛好可以趁現在大膽進場議價。

東森房屋指出，2022年北市豪宅買氣走弱推估有經濟局勢變動及屋主惜售等兩個方面的原因。一方面，2022年在升息、全球縮減QE規模、地緣政治衝突、平均地權條例修法等眾多負面因素的干擾下，全台不動產市場充滿不確定性，不少購屋民眾的信心也受到一定衝擊，進場買房的意願下滑。另一方面，眼看目前台灣房市仍處多空對峙的狀態，買賣雙方都在觀望，部分自身並無資金壓力的豪宅屋主，不僅不會輕易降價求售，反而會更加惜售，打算等到市況回溫的時候再拿來出來賣。



對於2023年打算入手豪宅的高資產族群有何置產建議，東森房屋表示，首先，以往富人買房時會偏好豪宅林立的黃金路段，如天母、陽明山等地，不過現在聯外交通、社區服務、建築設計等也會被納入考量，近幾年信義計劃區、博愛特區的討論度有愈來愈熱絡的趨勢，值得購屋民眾關注。其次，目前豪宅買氣降溫，再加上豪宅產品的去化時間通常較長，目前一間開價合理的中古豪宅也要差不多6~8個月才能順利售出，部分有資金周轉需求的屋主為了盡快成交，也會相應地增加議價空間，對於想要入手豪宅的民眾來說，不妨趁現在大膽進場，的確有機會可以買到相對合理的價位。另外，以往很多高資產族群都會用公司的名義購屋，而2023年初平均地權條例修法通過三讀，其中規定私法人購屋未來將採許可制，因此建議有資產配置需求的富裕人士應早做準備。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，豪宅憑藉其稀缺性、獨特性與社交屬性，向來是高資產族群資產配置中的重要環節，當前雖有房市黑天鵝干擾市場，但通貨膨脹的壓力仍客觀存在，很多高資產族群還是會購買不動產來達到抵禦通膨的目的，豪宅仍有其市場需求，因此豪宅房價應不致出現大規模修正。不過，私法人購屋許可制的修法確實會在一定程度上影響豪宅買氣，再加上年底大選也使得台灣政經環境充滿變數，豪宅市場後市走向如何仍需持續觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

大台北地區優質房產由於具備稀缺性特色，無論在什麼時代下，都成為資本追逐的標的物，然而繁華喧囂的市區多是高房價、高公設比的大樓產品，反觀近距市中心，且土地持分多、增值性佳，親民總價的別墅住宅，不僅可塑造理想訂製生活，更能可免去豪宅緊箍咒之諸多限制。

通膨怪獸來勢洶洶，不僅造成民生物資飆漲，都會區房租也隨之大幅走揚，民眾購買力將大幅消退，此外，烏俄戰爭、石油減產一觸點燃能源危機，更加速落實ESG永續碳淨零、可再生能源之推力，尤其2024年起將針對287家排放大戶課徵碳稅，不乏石油、水泥業及鋼鐵等建築業最重要的原料，讓不少建築業者膽顫心驚，推估營造成本恐怕再增加35%，在通膨效應、成本大漲之下，未來數年內房價勢必沒有下跌的理由！



面對居高不下的建築成本，雙北精華區房價看跌不跌，如果屈就預算，多半只能選擇多併、小坪數產品，若追求舒適宜居的理想生活空間，恐怕就得跨越豪宅門檻，然而高總價住宅多登記在私法人名下，第二季平均地權條例之「私法人購屋許可制」上路後，私法人購屋不僅限制重重，還得經過各個關卡，甚至近年熱銷的預售豪宅案，交屋時可能出現爭議，未來低於豪宅稅門檻，且符合自住宜居、高土地持分極具增值的住宅勢必立於不敗之地。

像是台北最知名別墅指標─大台北華城，30分鐘近取信義計劃區、大安敦南區段，同享便捷交通、世外桃源之居住品質，其區內最新大案「清崧華城逸品琚」相較於市區新成屋大樓動輒上看150~200萬單價，對比華城內開價6字頭之中古待售社區，除總價不超過豪宅門檻，更無需受到私法人許可制限制，3字頭單價輕盈入主有天有地的別墅產品，且全案貼近零公設比、使用面積大，生活空間選擇彈性，不需屈就「先求有再求好」，兼具品味及空間的生活可以一步就到位。



「清崧華城逸品琚」基地規模超過3萬坪，居住環境被廣闊綠意、自然美景環繞，戶戶一窗一景、一層一場域，坐享理想中的訂製生活，且全案超過百戶，足以維持物業管理及633坪獨立公設會館營運，進出社區亦有2大崗哨把關，內部則有機動巡邏隊守衛，生活環境公私分明、動靜分區，輕鬆營造儀式感，而全案囊括大台北最珍稀絕版之地段條件、產品規劃，有貨者惜售緩賣，無可取代的絕對價值，與其欽羨不如入主收藏。

第一太平戴維斯近日成功協助昭安國際股份有限公司，以總價18億元出售平鎮工業區萬坪廠房，買方為自動化設備大廠廣運機械，未來將做為廣運機械集團各事業體營運使用。

本次出售的昭安國際平鎮廠房，土地面積為3,202.27坪，地上7層樓建築物，總面積14,040.79坪，換算建物單價每坪12.9萬元，是近10年來平鎮工業區最大規模的廠房交易案。負責本案的第一太平戴維斯協理張峯樹表示，本次出售的昭安平鎮廠，建物管理維護情況良好，買方可以即刻進駐使用，無須再投入大量的資金進行改裝，可降低近年營造成本高漲的風險，因此吸引廣運機械積極出手。



賣方昭安國際為國內老牌知名的化纖產品銷售代理商，以北台灣為營運據點，隨著產業逐步邁入成熟期，集團也積極多角化發展，包括活化集團資產興建現代化物流倉儲、經營國際物流業務、並且跨足工業廠房、廠辦開發。為擴大集團營運規模以及提升資源運用效率，2022年底，與昭安國際屬於同一集團山榮資產，已斥資54億元購置桃園龜山區鄰近國道一號的工業用地，做為集團近期開發重點，基地佔地面積高達15,970坪，創下2022年度全台工業廠房第二高總價的交易紀錄，並且規劃逐步將平鎮廠產能移至新購置的土地，進行整體開發整合作業。



張峯樹表示，近幾年隨著產業遷移與變動，不少國內傳產業者透過舊廠再開發、建商合建開發、亦或轉型不動產開發業等方式活化手中資產，知名個案包括新光鋼鐵看好台商回流的倉儲物流需求，將桃園觀音區廠區重新打造為現代化自動倉儲物流園區；中和羊毛則逐步轉型為不動產開發商，布局新北市多個廠辦開發案；正大集團旗下的正大尼龍與正大纖維，則是與華固建設合作，將活化新店與北投舊廠，透過都市更新，分別規劃為大型住宅與商辦開發案，都是市場上相當成功的活化案例。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

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桃園市長張善政2023年4月18日於市府，出席「內壢仁愛段公辦都市更新簽約典禮」。張善政表示，內壢仁愛段公辦都市更新案鄰近內壢車站，位於中壢區中華路一段及文化路路口，區位條件良好，他代表市府與立信機構簽約，合作辦理內壢地區首件公辦都更案「桃園市中壢區仁愛段1047地號等14筆土地都市更新事業」(內壢仁愛段公辦都市更新案)，工程預計2030年中旬完工。張善政也提到，本件公辦都更公有地比例約77％，部分為私有地，特別感謝地主的配合意願，成為公辦都更成功的關鍵，相信隨著桃園鐵路地下化、都市縫合，配合公辦都更成為優質的居住環境，將為都市發展帶來助益，創造市府、企業及居民三贏。

張善政指出，內壢仁愛段公辦都市更新案土地面積約2,212平方公尺，初步規劃為1幢2棟，分別為地上20層及13層、地下4層的大小連通建築，此土地分區為商業區，可規劃一般住宅、社會住宅、地區性商業空間及公益性設施等多元化使用內容，並以分層及獨立出入口方式規劃，以營造最佳使用空間。



張善政提及，目前桃園有60處社會住宅基地，其中7處已興建完成開放入住，9處尚在興建中，而內壢仁愛段公辦都市更新案未來也將加入社會住宅興建行列，市府可獲得1,000萬元都市發展基金，並取得約50戶社會住宅及450平方公尺以上公益性設施，預計2030年中旬完工啟用，將打造結合商業及生活的新型態社區，促進內壢地區老舊建築及公有土地的活化再生。



張善政提到，市府都發局、社會局、交通局及財政局努力推動本案多年，終於在2022)年由立信機構獲選，投入13億元民間資金進行公辦都更案，協助市府實現宜居環境，且在建築規劃納入符合綠建築、耐震及無障礙空間的設計，對於未來入住的居民是一大福音，地方也相當期待。



張善政也說，桃園有不少老屋興建年代久遠，安全度堪慮，市府會持續努力，透過公辦都更的方式更新老房子，重建後對於原居民也有更大的安全保障。



立信機構董事長賴運興表示，台灣處於地震帶上，都市更新刻不容緩，都市更新可改善舊都市交通動線、回饋市民綠地開放空間，進而改善市容。而桃園作為國際性的都市，都市景觀也應相互呼應，在市府的支持下，儘管當前原物料及工價齊漲，對於工程施作者而言是挑戰，立信機構仍著重建築品質及結構安全，並注重城市發展，願意投入公益型都市更新，回饋社會，讓居民居住得更安心。



住宅發展處長莊敬權表示，公辦都更利用公私合辦方式，開創整合效益，進一步活化私有土地。而內壢仁愛段公辦都市更新案為市府第4個公辦都更案，經2022年10月進行公開評選，評選出最優申請人立信工營造股份有公司，立信工營造公司除了積極整合、協調私有地主之外，也協調內壢派出所納入都更範圍，後續將視整合結果持續調整。在建築規劃方面，初步安排低樓層作為商業店鋪及公益設施之用，高樓層將作為社會住宅及一般集合住宅使用；另立信工營造公司也同意回饋公益設施203坪，作為社會局兒少宿舍用途，設計上亦留設安全人行步道，增加景觀綠美化空間，以提供居民使用，希望透過本次都更案，成為內壢車站新指標，帶動舊市區都市發展的復甦，增進公共利益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲聯徵中心資料顯示，40～50歲的購屋族群持續攀高，買房年齡有愈來愈高的趨勢。(永慶房屋提供)

2022年購屋年齡主力雖仍以30~50歲為主，但30~40歲占比下降，反而是40-50歲明顯提升3個百分點，買房年齡有愈來愈高的趨勢。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，根據聯徵中心統計，2022年共有29萬2175筆住宅貸款，較2013年30萬8590筆，略減5.3%。2013年房貸最主要的年齡落在30～40歲，其次是4050歲，合計30～50歲占比為64.9%；而2022年則同樣以30～50歲為購屋主力，占比為65.6%，粗略看來購屋主力似乎沒有太大變化。

不過，若是以10歲年齡區間來看，可以發現30~40歲的占比下滑2.6個百分點，反而是40~50歲逆勢增加3.2個百分點，已突破3成大關，顯示買房年齡層有往後推移的現象。

陳金萍表示，若仔細觀察各年齡層10年間的變化可以發現，40歲以下占比都出現下滑，顯示近年房價高漲，首購年齡也出現遞延現象，主要因為民眾所得跟不上房價增加速度，導致首購族必須花更多的時間，累積足夠的頭期款，才有能力買房。

雖然「三十而立」是許多人的目標，但從數據上來看，要在40歲前買房愈來愈不容易。且若民眾收入的成長幅度，依舊趕不上物價和房價上漲的速度，可能會導致民眾購屋時間需不斷向後遲延，年輕世代想要「三十而立」恐怕愈來愈難實現。