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央行從去年3月起啟動升息循環，短短1年連升5次、累計升3碼，房貸利率睽違14年重回2%，但利率上升對整個房市買氣是雪上加霜。戴德梁行董事總經理顏炳立指出，今年預期交易量還是會縮，但只要房價不降、量就不會出來，不過購屋者想要房價跌個一到兩成，機會是非常小。

健身教練Wade：「加油最後三下。」

在健身房擔任教練的Wade，兩年前靠著當教練的積蓄，付了頭期款，順利在三重買下了21坪，總價約一千萬的房子，躍升有房一族。

健身教練Wade：「當初跟太太的規劃是，就是大概買一千萬左右的房子，那其實我們也是很省吃儉用，因為有的買房父母會幫忙，那我們是靠自己省吃儉用，一點一點存到頭期款，購入了我們的第一間房子。」

只不過在高房價，及央行急速升息下，購屋族償還貸款的壓力是更沉重。

健身教練Wade：「記得當時我們大概買在(利率)1.4%左右，每個月的支出大概是兩萬七千多，還兩萬八千多，那現在(利率)升到2%，大概會到每個月會差三千多，算過大概是三千六、三千七左右，所以這樣一年下來，大概差了四萬多。」

健身教練Wade：「將身體穩定，吸一口氣，起槓。」

記者劉彥萱：「健身教練手上的槓鈴，就好比房貸族肩上的壓力一樣重，在央行不斷升息下，國內的房貸利率短短一年，連升了五次，累計升息三碼，也讓同時背負房貸跟信貸的雙貸族人數大減。」

利率狂飆下，根據聯徵中心資料顯示，1月背負房貸、信貸的雙貸族，有34.9萬人月減1624人，平均貸款金額房貸535萬元、信貸93.3萬，專家認為，除了與季節性因素有關，央行的升息循環，也讓申辦的人減少，償還貸款的人變多。

不動產企研室專案經理曾敬德：「主要就是因為一月份的話，因為農曆的期間，通常可能去借房貸的人比較少，那第二個可能跟這種利率在上漲的時候，通常雙貸族他們就是手頭上資金比較有限，所以他才會去借房貸、信貸這樣子的一個狀況，一旦利率在上漲的過程中，其實對於他們的自住壓力，加上通膨也會讓開銷增加，所以可能在這部分如果能夠少借，或早點還的話，可能就會讓這兩個數據就下降。」

房貸族利息負擔，愈來愈大，房貸利率睽違14年重回2%，青安貸款一段式利率也突破2％大關，若貸款千萬元分30年攤還，粗估房貸族月繳也要3.7萬。專家指出，利率上升對整個房市買氣是雪上加霜，今年成交量不容樂觀。

戴德梁行董事總經理顏炳立：「利息的調整看起來我們，看起來都還是覺得溫和，也會讓這個市場軟著陸，只不過這個會讓整個買氣會縮，就是也是可以看得到的結果。兩趴多的東西，對於過去二十、三十年來，都屬於台灣最低的區域的利率，所以這個對於持有者，正常在使用的話，他的只要他的工作還在的話，他有固定收入的話，然後他會去調整他自己去買一個，他口袋合適可以養得起的，可以負擔得起的這些房子，最大的殺傷力是在於那些做短期間炒作的這些投資客。」

央行連續升息，對房市肯定有衝擊，顏炳立認為目前成交量急縮，想要成交房價必須下修，但以蛋黃區來說，跌幅也頂多在10%以內，要降幅一到兩成，一點機會都沒有。

戴德梁行董事總經理顏炳立：「一年能夠跌個5%我認為說這個市場就不錯了，那你說三、五年來，也差不多跌到兩成多了，所以對於一些投資人來講的話，他這個藥效慢慢在發酵，壓力是慢慢在形成，所以我想這個是對於這個市場看起來是比較健康。」

不動產企研室專案經理曾敬德：「那目前看起來修正它不是呈現一個，短期大幅度像金融海嘯那種，短期大幅度的一個修正方式，它可能是一個比較長期，那價格就是盤整或緩跌這樣子的一個狀況，所以整個升息來看，其實對房市來講，滿有壓抑的效果。」

全國房市熱度熄火，觀望氣氛更趨濃厚，只是房價下跌空間有限，想要晉升有殼一族，仍是現代人的終極難題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

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永慶房屋發布2023第二季網路會員調查，全台認為房價看跌的比例較上季減少6個百分點至40% ，認為房價維持不變的比較增至31%。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行持續貨幣緊縮政策，全球經濟前景不明朗，讓消費者看跌房價趨勢不變，看跌比例持續超越看漲，但比例下降6個百分點，而在通膨攀高的預期下，消費者認為房價要明顯下跌不易，房價看法轉趨持平盤整，認為房價維持不變的比例增至31%。

而消費者對於2023年第二季國內經濟景氣的看法調查結果顯示，87%消費者認為國內經濟景氣沒有好轉的跡象，陳賜傑說，今年以來，全球通膨沒有看到明顯緩解跡象，全球經貿成長動能低緩、消費需求減弱的狀況下，國內出口表現受衝擊，經濟展望下修、民間投資轉弱，讓消費者難以看好今年第二季經濟景氣。

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針對升息議題，有64%消費者認為今年上半年還是會再度升息，90%消費者認為全年升息幅度在1碼內，其中58%認為只會再升息半碼，全年升1碼的消費者則有32%的比例，顯示消費者已做好今年再升息1碼的準備，比對3月央行理監事會議升息半碼的決議，也相當吻合。

而「平均地權條例」即將上路，有 50%消費者認為不影響購買預售屋意願，更有高達86%消費者支持「平均地權條例」修法。陳賜傑說表示，過去幾年透過預售屋紅單、換約造成的房價飆漲，消費者普遍看在眼裡，也對炒房深惡痛絕，這次「平均地權條例」的修法的確能打到投機客痛點，抑制房市的投機炒作，也期待能讓房市回歸正常穩健的發展。

一般人都知道，別墅產品是區域房地產市場的「驕兒」，市區內的別墅更是稀有搶手產品。因為房地產住宅產品中，最大量的產品是大樓，最小量的產品是別墅，「物稀為貴」的原則，讓別墅產品一直就是市場企業成功人士買房的最終選擇，尤其是能夠與自然環境結合，在城市居住空間裡可以享受田園樂趣的「手感新別墅」，更是值得市場珍藏的產品。

手感新別墅+環境共生住宅



「手感建築」是近年來最新興起的減法建築新美學，這種與大自然結合給人單純的幸福建築，是房地產市場大量生產後的必然回歸趨勢。所以，建築大師安藤忠雄說：「建築是有生命的，尤其是花很多心血去完成的建築，它會更具有魅力。」簡單的說，「手感建築就是一種深度房地產商品的再昇華版」，讓建築的制式生產流程，回到從前手工打造的建築工藝，運用手工雕琢的獨特性，來創造建築差異化所帶來的新價值。不在只是大量模具化的建築形式，而是建商把建築與環境融合，加入深刻地理紋理、風土人情的深刻生活主張。位於台中太平區的「微笑莊園」就是以「環境共生住宅」(EnviromentalSymbioticHousing)為理念，以「綠」、「水」、「風」等3項主要元素，進行基地配置計畫，依循著「手感建築」規劃興建的透天別墅產品。



大坪數、低總價的透天更搶手



置產通則有3個階段：(1)先求有、再求好、(3)先選小、後換大、(3)先大樓、後別墅。住別墅是很多人一輩子的置產夢想，因為現代人工作繁忙，渴望下班回到家，就能享受寧靜、具有綠意的獨立住家空間，正所謂「公設誠可貴，豪宅價更高，若為別墅故，兩者皆可拋。」然而，一般別墅因為擁有比較大的土地，多半都是「大坪數、高總價」，讓很多人卻步，但是扣除土地成本的地上權別墅，房價通常僅為市價7折，「微笑莊園」具備「大坪數、低總價」的優勢，這種產品，值得認真思考。



別墅是透天厝的「高級版」



鵬程建設強調，「微笑莊園」是一般透天厝的「升級版」，具備與透天厝的5大差異：

(1)擁有單獨電梯—透天厝比較少有室內電梯規劃，「微笑莊園」每戶都有電梯，解決爬樓梯的不方便。

(2)完善社區管理—透天厝比較不會規劃社區管理，「微笑莊園」擁有安全社區管理機制，居住更放心。

(3)豐富公設規劃—透天厝無公設，「微笑莊園」有①警衛室、②中庭、③信箱區、④垃圾冷藏區。

(4)地下停車空間—透天厝停車位都規劃停在一樓門口，「微笑莊園」則把停車位規劃到社區地下室空間。

(5)更多專屬綠憩—透天厝一樓作停車空間，減少花圃綠憩，「微笑莊園」一樓規劃舒適的綠憩花園空間。



換掉大樓，改住透天別墅吧！



距離2025年台灣進入「超高齡社會」已經沒幾年，當高齡長者越來越多的時候，過去大樓規劃動線與使用機能，完全不符合未來需求，最簡單例子，大樓住宅空間很難規劃室內完整淨寬90公分的輪椅通道，更不用提起碼150公分的輪椅室內迴轉空間，但為了要滿足「超高齡社會」的合理居住空間，又要避免「大坪數、高總價」的壓力，於是，帶電梯規劃的社區型地上權透天別墅，就可以完整解決未來銀髮族安全居家長照的問題。而居住在社區管理型態的別墅，更可以享受寧靜、具有綠意的獨立住家空間，擁抱別墅的慢活之道。



社區別墅5特色，與6強項



房地產專家表示，透天別墅具備「低建蔽率」、「高綠覆率」，也是講究「住商分離」、「獨立空間」居住者的置產選擇，而有安全管理的透天社區更是產品優選，別墅產品的5大特色，與6大強項，都是大樓建築所不及的，如果能力允許，住宅產品最終的歸宿，還是選擇透天別墅吧！

▲七都最低總價新古屋排行出爐，位於南屯區的一棟華廈，總價僅311萬元最低。 （資料照）

總價500萬以內還能買到10年內新古屋嗎？台南市估價公會統計七都總價500萬內、屋齡10年內，坪數20~40坪物件，以中南部佔多數，最低由台中南屯區嶺東生活圈的1房華廈拿下，總價僅311萬元，觀察幾筆低總價紀錄，也紛紛刷新該社區最低價格。

統計顯示，低總價新古屋幾乎不見雙北入榜，北部有桃園的龍潭、觀音搶下前2最低總價，分別是龍潭的「石門雲享」社區，總價360萬，以及觀音新村路案二段2房住家大樓，總價368萬，而中壢的「天郡」社區，總價415萬可買到3房，單價僅17.8萬。

台南市估師公會理事估價師林涵瑜表示，屋齡10年以下新古屋，建物機能、物業管理機制，較能滿足現代生活需求，而且可實際看到社區環境、屋況，常成為首購、換屋族入門選項。

歐亞不動產估價師聯合事務所估價師謝宗廷表示，台灣10年內屋齡新古屋，興建成本大多有避開工料雙漲的年代，但是隨著2021至2022年不動產價格起漲，新古屋價格亦緊隨波動。

觀察統計結果，台北市若要入手大安、松山區的新古屋，總價2500萬元已成常態，新北市精華區板橋，平均總價也要1300萬元上下，值得一提的是，台北市北投、文山及萬華的入手門檻也是約1300～1500萬，首善之都的房價懸崖於此清晰可見。

[NOWnews今日新聞]國內房貸利率從去年累計升息五次，共計升息0.75%，根據官方統計今年2月購置住宅貸款餘額約9.39兆元，以此金額推估升息前後，國人每年房貸利息將增加約700億元，其次則是建築貸款到今年2月餘額3.14兆元，升息前後開發商利息將增加236億元，持有與開發不動產的資金成本都將明顯增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內經歷相當長時間的資金量化寬鬆，已經習慣低利環境，不過房價走高，國人房貸越揹越重，房貸期數越拉越長，一旦資金政策由寬鬆轉趨緊縮後，就感受到每月支出明顯增加，加上大環境通膨也增加生活開銷支出，房貸族應該已經明顯感受到每月開銷變大。

統計顯示，今年2月國人住宅貸款餘額達9.39兆元，金額創下統計新高，相對的升息後影響也大，以目前累計升息累計已經達到0.75%，一年利息推估增加達700億元，以一般貸款千萬元的30年期房貸，本息平均攤還一年就增加約4.4萬元的房貸支出，曾敬德指出，雖然有人說以前房貸7、8%，現在才2%，但現在貸款金額可能是以前的倍數，因此利率升升不息後，影響負擔增加也明顯增加。

至於開發商也感受到升息壓力，建築貸款到今年2月餘額3.14兆元，升息前後開發商利息將增加236億元，若開發商一段時間銷售狀況不佳，可能會影響營運資金，開發商感受到壓力後，籌資能力較差的開發商，可能就得調整修正出售價格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]根據《2022大台中房市分析年報》，去年台中市不分屋齡的建物交易總價帶，無論大樓或華廈，最大宗都落在500至1000萬之間，且交易熱區雙雙集中於北屯區。在地房仲專家分析，這個總價區間對自住、置產族群來說都是最有吸引力的價格，而北屯房價基期相對西區、西屯、南屯等區域低，包括北平、漢口、昌平路等商圈內又有許多中古公寓、華廈、大樓產品，故成為交易熱區。

統計顯示，去年台中市不分屋齡住宅大樓交易的主力總價帶落在500至1000萬，其次為1000至1500萬、1500至2000萬；華廈部分，同樣也是500至1000萬最多。

信義房屋文心中清店店長謝明哲分析，500至1000萬這個總價區間，無論是自住客或是置產族，「大家都想買」。而除了公寓產品之外，想在千萬內買到大樓及華廈，以目前台中市房價行情來看，北屯的房價基期本就相對西屯、南屯、西區等區域親民，住宅供給類型又不像更外圍的蛋白區早期均以透天為主，北屯的大樓、華廈相對多，尤其北平、漢口、昌平路商圈，都有不少供給量，所以，能夠在北屯買到屋齡30年以上的中古屋，3房無車位、2房加車位，都有可能總價控制在8、900萬左右。

值得注意的是，謝明哲觀察到，過去房價還沒有飆漲到太高，中古屋3房沒有車位的物件，在台中市基本上等於「極大抗性」，購屋族普遍較不會優先考慮；但隨著房價快速走揚，3房沒有車位的中古大樓及華廈，只要總價千萬內，購屋族接受度已經較為提升。

如果不考慮中古屋，但又希望購屋總價落在500至1000萬，謝明哲說，近年捷運沿線也有許多精品捷運宅推出，但有別於西屯、南屯區的捷運沿線小宅仍要破千萬，北屯捷運站點周邊的小宅，仍有機會在千萬內買到室內約14坪、格局1房1廳含車位的產品，也受到不少單身或小家庭購屋客群喜愛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

升息、打炒房等黑天鵝盤旋，建商謹慎應對房市變動，根據長虹建設總經理李耀中的觀點，在經濟以及政策打房的影響下，預期今年市況「應該不會太好」，建商為了度過這波房市小寒冬，現階段會減少推出預售產品而且壓低坪數，藉此因應政策以及市場需求。

回應政策打房 推案轉成屋市場

李耀中表示，面對通膨壓力以及預售屋禁止換約，營造業者會減少觸碰這類產品，改成先建後售或是邊建邊售，未來預售案量減少「已經可以預期」，在景氣轉冷階段有些業者乾脆不買土地，優先消化手上的存貨和餘屋。

他提到，建商因應市場需求，今年會以中小坪數的小宅產品為主力，一方面考量少子化讓家庭坪數需求縮水，其次是小坪數能壓低總價，在經濟下行的環境下不至於乏人問津，這是目前觀察到的主要趨勢。

▼面對通膨壓力以及預售屋禁止換約，營造業者會減少觸碰這類產品，改成先建後售或是邊建邊售。（示意圖／unsplash）

展望房市景氣 有機會觸底反彈

李耀中認為今年房市「應該不會太好」，大致會是「不太冷也不太熱的格局」，但也強調「已經不會再更壞了」，一旦國人對升息和政策打房逐漸適應，可能調整心態重新投入房地產，「也許第二季景氣就會好轉，不用把市場想的太悲觀。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲央行接連升息，房貸利率逼近2％，近期交屋的預售屋買方，恐面臨龐大壓力。（資料照）

依據金融聯徵中心最新資料，去年全年新增房貸借款人，以30到50歲佔新增房貸人數的65%為主力，此外，各年齡層去年平均貸款利率在1年內上升至1.93%~2.12%，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，40歲至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%，50歲以上在去年12月的平均貸款利率更破2%，央行急速升息反應顯著。

此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因2年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在1.4%以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下2%左右的利率有不小差距，且完全超出預期。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30歲上下多為首購，40歲至50歲通常有換屋需求，因此，30至50歲為主力購屋族群，銀行在核貸多半會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高。

央行去年4度升息，共升2.5碼(0.625%)，觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1月到12月各上升0.51到0.58個百分點，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，主力換屋年齡層40至50歲平均房貸利率從1月1.46%上升至1.99%。

若同樣以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月4萬8千元至4萬9千元，增加至5萬元，每個月增加2千3百元到2千7百元，相當於1年增加3萬元上下的貸款負擔。 

郎美囡指出，央行去年第4次升息在12月中旬，因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息，利率卻已大幅成長，40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%，今年3月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，雖然年齡是除了標的物之外，銀行放款考量之一，但穩定的收入與信用會是最後關鍵，雖然美國聯準會態度轉鴿，但面對物價壓力，央行在利率還有空間，因此建議買方計算貸款負擔時，可多抓0.25%到0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。

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經濟前景不明朗、利率升升不息、打炒房導致建商與投資型買方縮手，造成2023年第一季商用不動產與土地買氣均較去年同期出現大幅落差，高力國際調查顯示，Q1商用不動產交易額僅150億元、年減幅逾63%；土地買氣更差，僅145億元、年減幅逾73%。 

依據高力國際近期發布「2023年第一季商用不動產及土地投資調查」，房地產市場明顯吹起寒風，土地買氣則比商用不動產還要差，本季僅145億元，為高力國際自有統計以來的同期第4低，各類型土地成交量均大幅下滑，住宅區與商業區土地交易額分別為61億元與35億元，均較去年同期大跌8成，而工業區用地約有34億元，年減43%。

高力國際副董事總經理黃正忠指出，在信用管制及升息持續的雙重壓力下，大幅拉高建商資金成本，再加上民眾購屋觀望，建商購地明顯轉趨保守，去年首季出手近356億元獵地，今年第一季則萎縮至僅有70億元、年減近8成。台灣六都中以台中市衰退幅度最大，首季僅3.9億元，對比去年同期57.8億元、年減幅逾93%。 

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商用不動產方面，高力國際研究部董事梁儀盈表示，今年首季市場觀望氣氛濃厚，買方多保守以對，商用不動產交易額僅150億元，相較去年同期大減259億元，更是近3年同期最低。萎縮最明顯的是辦公室，今年首季交易額僅20億元出頭，年萎縮幅度高達87%。 

觀察本季買方類型，壽險業者縮水最明顯，去年第一季出手超過200億元買樓，但今年第一季大減至不到20億元，梁儀盈認為，除了整體景氣影響，連5度升息，也是導致保險業者最低收益率門檻拉高至2.845%，再加上標的難尋，是投資型買方縮手的主因。

高力國際董事總經理劉學龍認為，全球經濟放緩使得企業普遍對景氣展望審慎，民間投資擴張將趨緩；而今年在高利率的大環境下，尤其壽險業要求最低收益率已來到2.845%，不動產投資難度將加深，但若有高報酬優質標的，投資人仍會出手布局。

他也建議賣方應趁此時重新調整資產組合，且勿過度期待後市，而自用型廠商，例如5G、雲端運算、 AI、電動車、綠能、生醫等下波產業亮點業者，以及高資產族群也可趁此時把握時機出價，儲備資產。若以產品類型來看，高收益率勢必會成為投資人的第一考量；而今年民間消費力道反彈顯大，也應把握零售及飯店布局商機。

[NOWnews今日新聞]據金融聯徵中心資料，去（2022）年全年新增房貸借款人，年齡層區分以30到40歲人數佔比35%最高，其次為40到50歲佔30%，合計30到50歲總共佔新增房貸人數65%，此外，各年齡層去年平均貸款利率在一年內從1.42%至1.54%，上升達1.93%至2.12%，40至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%，50歲以上在去年12月的平均貸款利率已破2%，央行急速升息反應顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30歲上下多為首購族，40至50歲通常有換屋需求，所以30至50歲為主力購屋族群，至於在各年齡層的房貸利率一般會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高，央行升息時，增加的利息也更多。

央行去年4度升息，觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1月到12月各上升0.51到0.58個百分點，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，主力換屋年齡層40至50歲平均房貸利率從1月1.46%上升至1.99%，若同樣以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月4萬8千元至4萬9千元，增加至5萬元，每個月增加2千3百元到2千7百元，相當於一年增加3萬元上下的貸款負擔。

郎美囡指出，央行去年第4次升息在12月中旬，因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息，利率卻已大幅成長，40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%，今年3月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期，

此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因2年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在1.4%以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下2%左右的利率有不小差距，且完全超出預期。建議買方計算貸款負擔時，可多抓0.25%到0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】