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[NOWnews今日新聞]信義房屋本季針對網友進行調查，購屋人對於房價看法越來越理性。本季調查房市信心持續修正，看跌房價比例已經達51%，過去調查的經驗，一旦看跌房價比例達5成，房價就進入盤整期，不過看漲的仍有約2成，至於各年齡層對房價看法差異甚大，30~39歲有1/4看漲，44%看跌房價，但50~60歲看漲剩一半，6成看跌房價，顯示年長者經歷過景氣循環，對於房市看法明顯較年輕人謹慎很多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次調查受訪者仍延續對未來房市理性謹慎的看法不變，且觀察不同年齡層對於房價看法差異甚大，39歲以下的族群，可能沒有甚麼房價修正的體驗，因此對於房市看法相對樂觀一些，不過年紀越大越保守，一方面大家都經歷過景氣循環，二來年紀較大者對於風險承擔能力較低，所以調查出來呈現年輕人較年長者更樂觀的現象。

信義房屋針對官網的使用者進行調查，調查結果顯示，去年第一季市場最樂觀的時候，有高達62%的受訪者看漲未來房價，不過央行升息後逐季收斂，這季調查看壞的比例是看好的2.4倍，有51%看跌未來房價，剩下21%看漲未來房價，28%認為未來房價持平。

若以區域房價看法，過去一段時間的房價高漲區，看漲比例維持在2成左右，但看壞比例不少都已經達到5成，看法相對樂觀的反而是新竹地區，看漲雖然只有15%，但看跌也只有39%，看跌房價比例明顯少於六都。

至於不同年齡層對於房價看法，30~39歲有1/4看漲房價，看跌44%，40~49歲看漲剩16.3%，看跌達57%，50~59歲看漲剩13.3%，看跌已經達到6成，顯示年紀越大者越保守。對通膨與房價看法部分，有54%相對多數的民眾認為，房價已經反映通膨，再漲有限，僅有19%認為會再刺激房價上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修法通過後至今施行細則還沒上路，但爭議仍餘波盪漾，日前法學界學者、專家也對修法條文，認為有涉違憲之虞，合憲性大有爭議，商總主席賴正鎰2023年4月21日表示，房地產業已準備聯手法界專業人士研議如何提修憲案，捍衛自由市場運作的機制，請政府打炒房不能無限上綱，傷害房市正常交易，破壞人民對政府的信任。

至於內政部正討論的實坪制議題，賴正鎰認為，房屋計價一旦貿然改採實坪制，那30％以上的公設坪數，要登記在誰名下？公共設施空間興建成本又由誰來支付？屆時勢必會轉嫁，使房價更飆漲，他建議政府在制定政策或修法前，應該要先找業界溝通或舉辦公聽會，不要只會閉門造車，以免政策荒腔走板，讓全民苦吞後果。



立法院2022年12月通過平均地權條例修正案，禁止私法人買房、禁止預售屋轉售讓與、炒房者處以最高5,000萬元高額行政罰等都還是引起房產業的代銷，建商，開發商，仲介等產業界群起反彈。



台灣高等檢察署主任檢察官呂丁旺更在日前的一場論壇上公開表示，平均地權條例針對私法人購買住宅原則禁止例外許可，還限制轉讓年限，這項修法可能涉及違憲；參與論壇討論的學者更指出，以立法方式禁止並處罰人民合法移轉財產，並直接介入私人的私法自治領域，在尚未採取抑制不動產炒作的融資、租稅、資訊透明公開等三大政策工具前，就逕行採取禁止轉讓的終極手段，已不符合憲法23條的比例原則，建議相關產業界可提出修憲案。



賴正鎰指出，房產開發商一直很配合政府政策和法令，但這次政府打炒房，最終已經讓人感覺變質，竟然祭出最嚴厲的修法來禁止預售屋轉讓，完全沒有顧慮到民眾對自身財產處分及調度分配的自由權利，這在先進國家是完全無法理解的集權作法。



他說，自由買賣房子是持有人的個人財產，持有人要怎麼處理，他不懂為何必須受政府管制？買房動輒上千萬至數千萬元，又不是在菜市場買蔥，只要幾十元就能輕鬆帶回家，他相信不會有人會拿買房子來開玩笑。況且從下訂簽約到完工交屋，往往就是三、四年，期間也可能遭遇工作調整、家庭意外等，政府立法限制不能移轉，簡直是強人所難，全世界沒有哪個民主國家的政府會作限制買賣的主張。



此外，有立委在立法院質詢公設比例過高現象，要求內政部應該推動實坪制，而內政部允諾納入評估討論。賴正鎰不以為然。他強調，近年來公設比提高到33％以上，主要是因應建築法規修法後，要求建物必須要有兩支逃生梯所致，並非建商故意要拉高公設比。而且在實施實價登錄後，就有詳細區分計算專有部分(包含主建物和附屬建物)、公共設施及停車位面積，登記制度都相當透明，根本不需要再新增困擾。



他說，建案公設通常分「小公」、「大公」。「小公」是建物2支逃生樓梯、電梯梯間等，由部分住戶共同分擔的空間；「大公」則包括機電設施、樓與樓之間連通道、門廳、管理室、避難室、及垃圾集中與回收區，大廳及中庭，地下停車場車道及化糞池、蓄水池、電表區等由全體住戶共同分擔空間。大公、小公加總的公設比至少22％以上。此外，多數建商為提升住戶的生活品質與休閒空間，規劃KTV、視聽室、健身房、游泳池、宴會廳、兒童遊戲區、媽媽教室、閱讀自修室、會客室等。



他認為，虛坪制行之多年，跟那些實施實坪制的國家民土風情與政策不同，將來的30％以上的公設坪數誰要買單？公共設施的空間興建成本又要由誰來支付？沒有買停車位的人，如何拆帳？以後銀行授信貸款要怎麼鑑價？尤其是成屋或中古屋將來要轉手，售價該怎麼換算？



他舉例說，若拿1000萬元，過去每坪單價20萬元，可買50坪的房子，但拿掉35％公設比的坪數之後，建商在日益飆漲建材與人工成本下，依照成本及收益，仍要賣1000萬元。所以若實施實坪制，原本50坪就會改成32.5坪計價，如此一來，每坪單價飆高到30.7萬元，房價更高，所有權坪數也縮水。



台灣房屋自有率平均為78.6％，是否應該更要考慮現有的800萬戶擁房者，他們願意認同實坪制嗎？房屋計價一旦採實坪制，地政事務所的不動產財產登記的所有權面積就會縮水，不僅現行持有不動產的國人不能接受，他們更不能認同登記帳面的財產大幅縮水三成以上，將來買賣時總價值也跟著縮水。



其次，再看與房地產有關的地價稅，房屋稅及土地增值稅幾乎都是地方稅，繳交稅賦計算是以登記面積乘以稅率，將來地方稅收勢必大幅減少。若要改成「實坪制」預售屋、新成屋和中古屋的算法差異大，實價登錄揭露結果，資訊混亂，讓人眼花無所適從，更造成公務人員在登記作業上的困擾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

年輕人買房考慮哪裡呢？現在台北市房價漲得驚人，連新北市的蛋白區也逐漸買不起，對此，有專家就認為，其實目前林口每坪「平均33.9萬」，加上機捷效應，是可以考慮的買房地點。

日前有網友詢問，存到頭期款的話要往哪裡看房子，當時一票網友力推「住市區選板橋、住郊區看新店」，尤其板橋，不僅有台鐵、高鐵、捷運，還有百貨公司，交通跟生活機能都很好；新店則是方便在假日時遠離都市。

然而，根據《中視新聞》報導，不僅台北市蛋黃區的房價居高不下，例如平均一坪房價，大安區98.9萬、中正區86.8萬、大同區71.3萬、內湖區63萬、萬華56萬；連新北市房價也越來越高，最熱門的板橋每坪51.5萬、三蘆52.6萬，雙和約49.2萬，連新莊都要46.1萬。

對此，房屋公司趨勢中心執行長張旭嵐表示，因為板橋、雙和、三蘆發展早，就算是中古屋每坪也要上看5字頭，如果是現在要買房，年輕人不如考慮往林口看房，現在平均每坪33.9萬，還有機捷效應，加上許多產業與大型商場進駐，看好未來發展，可以說是目前CP值最高的地區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲有錢人資產太多，若靠每年每人免稅額度，恐會耗費過長時間。

一般民眾若想將資產移轉給後代，通常是利贈與稅免稅額244萬元，逐年贈與給子女們，但有錢人資產多輒上千萬，若靠每年的244萬贈與免稅額，恐怕得花費好幾年。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，多數選移轉資產，選擇利用每年每人免稅額244萬元即可，但有錢人資產多的讓我們難以想像，依照這樣做法，假設5000萬元資產，得花11年才能贈與完成，緩不濟急。因此，有人選擇暗渡陳倉，不申報贈與稅。

但是，遺產及贈與稅稅法第46條規定：納稅義務人有故意以詐欺或其他不正當方法，逃漏遺產稅或贈與稅者，除依繼承或贈與發生年度稅率重行核計補徵外，並應處以所漏稅額一倍至三倍之罰鍰。鄭文在說，如此做法反而使自己陷於逃漏稅的危機。

鄭文在指出，假設民眾名下資產相當多，會建議選擇合法節稅，依照遺產及贈與稅法規定，贈與稅課稅會有以下級距金額：

1、贈與淨額2,500萬元以下者，課徵10％。

2、超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15％。

3、超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20％。

依照上述贈與5000萬案例，繳納10%贈與稅，只需2年就可以辦理完成，不用等11年遙遙無期。

鄭文在說，有錢人的規劃不是免贈與稅，而是控制在10%稅率內，逐年將資產遺轉給子女。如此一來，就沒有逃漏稅的麻煩，更不會被升等到贈與稅15%、20%的困擾。而且生前贈與的好處是不會發生子女們對於遺產爭吵不休，甚至對簿公堂，實在是一舉兩得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

外界推估平均地權條例相關子法將在4月完成，中華民國全國商業總會主席賴正鎰今天說，平均地權條例爭議多，房地產業已準備聯手法界專業人士研議如何提釋憲案，呼籲政府打炒房「不能無限上綱」，傷害房市正常交易。

另外，內政部長林右昌3月底接受質詢時指出，會提出「虛坪改革」政策，估計約2個月可推出初步政策方向，引發市場對「實坪制」的關注。

賴正鎰今天透過新聞稿質疑，房屋計價如果改採實坪制，那30%以上的公設坪數，「要登記在誰名下？」，並指公共設施空間興建成本可能會轉嫁出去，使房價進一步上漲，建議政府制定政策或修法前，應先找業界溝通或舉辦公聽會。

賴正鎰進一步舉例指出，若以新台幣1000萬元來看，過去每坪單價20萬元可買50坪的房子，但拿掉35%公設比的坪數之後，建商在日益飆漲建材與人工成本下，依照成本及收益，仍要賣1000萬元。

賴正鎰認為，若實施實坪制，原本50坪就會改成32.5坪計價，如此一來，每坪單價飆高到30.7萬元，房價更高，所有權坪數也縮水。

賴正鎰質疑，而且台灣房屋自有率平均為78.6%，政府應該要考慮現有的800萬戶擁房者，是否願意認同實坪制，且房屋計價一旦採實坪制，地政事務所的不動產財產登記的所有權面積就會縮水，不僅現行持有不動產的民眾難接受，恐怕也不能認同登記帳面的財產縮水逾3成，並可能使將來買賣時總價值也跟著縮水。

賴正鎰指出，再看與房地產有關的地價稅，房屋稅及土地增值稅幾乎都是地方稅，繳交稅賦計算是用登記面積乘稅率，若要改成實坪制，預售屋、新成屋和中古屋的算法差異大，可能導致實價登錄結果的資訊混亂，並造成公務人員在登記作業上的困擾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「七年級生買房最難？」在網路論壇常引發討論。房仲業實際統計聯徵中心資料，七大縣市七年級生購屋力比一比，台北市只有不到三成年輕人可買屋，以新竹占比近43%，平均購屋總價約1288萬元最高，主要是高收入的竹科新貴群聚效應。

永慶房產集團據金融聯合徵信中心2022年第四季新增房貸資料，分析七縣市中30至40歲（約民國72至82年次）購屋族群的占比，以及偏好的住宅產品類型。數據顯示，新竹的七年級生購屋力最強，占比42.9%是七都之最，而大樓類型產品最受七年級生青睞。

購屋力最強 新竹七年級生占比42.9%

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，若比較7縣市七年級生占整體購屋族群的比重可以發現，新竹縣市七年級生買屋力最高，占比高達42.9%，平均購屋總價約1288萬元，購屋面積也是七都最大，高達50.6坪，顯示在竹科效應下，高收入的竹科新貴群聚，與其他都會區的七年級生相比，口袋相對較深，購屋負擔能力較佳，也讓新竹縣市的年輕族群大膽進場。

雙北高總價買房大不易 七年級生購屋占比最低

至於台北市則因房價是七都中最高，七年級生平均購屋總價更突破2000萬元大關，而購屋坪數卻是七都中最小，僅33.0坪，讓七年級生難以招架。

新北市則以平均總價1400萬元居次，購屋面積約36.9坪，僅高於台北市，七年級生購屋占比30.6%也是七都次低。陳金萍說明，雙北市單價高，要購買符合居住需求的面積，總價也不斐，因此，讓雙北市的七年級生購屋占比低於全台平均，台北市更是低於三成，顯見年輕人想在雙北市購屋的夢想不易實現。

七年級生鍾愛大樓類型產品

若從建物型態數據可以發現，七年級生均喜愛大樓類型產品。桃園、新竹、台中三都有超過八成的七年級生購入電梯大樓，新北市與高雄市占比分別為74.9%與70.0%，均在七成以上，台北市也有六成以上的比例，顯示七都七年級生均以電梯大樓為購屋首選。陳金萍指出，電梯大樓建物結構相對安全，加上附設電梯，不須爬樓梯，有停車空間，不用另外找停車位，同時有管理員代收包裹，具備完善的管理服務，居住品質佳，加上不少建案擁有新穎設計，是吸引年輕人、七年級生購屋的主因，也是目前市場上的主流產品。

台南七年級生特愛透天厝 占比逾四成

不過，陳金萍補充，我們可以發現雙北以外都會區公寓占比均不到一成，但反觀雙北市的公寓購屋占比卻逾二成，台北市更高達35.5%，顯示在高房價的排擠效應下，不少七年級生在買得起的總價條件，退而求其次，選擇優質地段、具保值性的公寓產品。

此外，台南市的七年級生在電梯大樓與透天厝各有約一半的擁護者，透天厝在台南市仍有高人氣，有天有地、居住空間大的透天厝對於七年級生仍有吸引力。

最後，針對準備購屋的七年級生，陳金萍建議，可以參考看看已經購屋的周遭同齡人士購買的房屋類型，但陳金萍也提醒，不同的住宅類型有不同的特色與優勢，建議有購屋需求的民眾除了參考同齡人士的選擇之外，也要評估自身的狀況以及不同地區的環境特徵，更有機會買到心中理想的好宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲頭份因科技園區帶來科技新貴，房市交易量也持續升溫。（東森房屋提供）

金管會日前公布截至2023年第一季，國內銀行核貸以房養老件數累積至6,957件，核貸額度也累積達到395億元，雖然央行升息導致成長趨緩，不過統計2023年第一季與升息前(2022年第一季)比較，2023年第一季件數成長18.2％、核貸金額成長13.0％，央行啟動升息循環後，以房養老仍明顯增加。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，隨著社會結構改變，兒女多不在身邊，或是兒女奉養力有未逮，近幾年國人漸漸能接受以房養老等財產多元利用的方式，減輕養老生活的經濟壓力。

北北基申請大戶，首季核貸破11億



比較各分區以房養老的申請狀況，以北北基最多，2023年首季142件，件數超過全台一半，核貸額度11.93億元，跟升息前相比(2022年第一季)，北北基件數增加27.9％、核貸金額增加12.5％，而升息前後增加幅度最多的是高屏區，2023年首季26件、核貸額度1.24億元，分別比升息前增加52.9％、64.8％，中彰投區2023年第一季40件、核貸2.10億元，比升息前增加48.1％、49.9％，但桃竹苗、雲嘉南及宜花東都是減少，顯見主要都會區的接受度較高。



住商不動產台北師大加盟店店東游聖獻分析，都會區以房養老申請增加有3項原因：



第一，孩子不在身邊：不少孩子在出國深造後，於當地就業、落地生根，由於孩子回台灣居住的可能性不高，這樣狀態的父母用房子申請以房養老的案例越來越多。



第二，穩定退休收入：許多申請以房養老其中緣由，是希望像公教人員有穩定的月退俸，若房子只有一間，且地段價值不錯，利用這樣的不動產貸款方案可在經濟上維持一定的生活品質。



第三，都會區價值高：以房養老件數集中於主力都會區，關鍵在於市場價值較高，申請人每月可領到的金額較能符合期待，所以像台北市精華地段的住宅有機會月領4、5萬，對申請人來說效益較高。



靠房養老領多少，各家方案多比較



郎美囡指出，綜觀各家銀行以房養老方案，大部分最高貸款額度為房屋鑑價的7成，目前年利率大約在2.16％以上，因此房屋的價值夠高，每個月的撥付金額才能應付生活開銷，且每月撥付金額會先扣除利息，隨著貸款餘額遞增，實際領到的金額逐漸減少，建議申請應多方考量並請銀行試算，比較各家方案，找到最適合自己的退休規劃。

買房跟著捷運走，「逐捷運而居」是許多民眾購屋的考量重點，而大多數民眾對「捷運宅」的定義，離捷運站出站步行10~15分以內的住宅，距離越近房價也相對增加。而捷運宅具備三大高CP值，除了日常交通省時省力，且捷運站搭車人潮聚集產生的停留經濟，形成繁華商圈，生活機能也相對便利，此外，捷運宅強大「增值力」，未來資產配置上出租或出售都容易，綜合以上三點，捷運宅成為購屋族置產首選。



如雙北最吸金的捷運路線「板南線」，橫跨信義區、大安區，北捷核心台北車站，台北最繁華生活版圖以及新北新板特區，沿線房價漲幅驚人，周邊房地價年年攀升，房價每坪動輒破百萬，強大的軌道經濟顯示出好地段與捷運路網加持，是對房價有力的支撐。



而高雄的捷運紅線由北至南縱貫各精華區生活圈，陸空交通站的轉乘、商圈與產業機能融合，大高雄民眾甚至國際觀光旅客，都能藉由捷運暢享都會生活，而捷運帶來的便利機能，也讓高雄捷運紅線房價價格陸續走揚，成為房市置產的熱門區域。

受惠南部科技S廊道議題的高雄新市鎮特區，因鄰近紅線捷運青埔站地利優勢受到市場注目，新市鎮特區透過紅線捷運可串聯高雄台積電、楠梓產業園區以及岡山、路科園區等，連新竹科學園區都沒有的交通優勢，同時具備產業與捷運加持，區域行情卻只要台北的三分之一價、竹北的約一半價，形成全台最高CP值的捷運宅首選區域。上市建商達麗建設看準高雄新市鎮的發展以及捷運宅的居住需求，於高雄新市鎮推出全新造鎮住宅規劃「達麗未來市」，基地鄰捷運站僅650M距離優勢，坐擁台1線、橋頭科學園區、都會公園等基礎建設，生活品質佳，未來增值更是可期。

達麗建設事業版圖跨足全台，以精準眼光佈局重劃區住宅開發，累積無數成功開發經驗，如台中水湳經貿特區「達麗創世紀」、台南高鐵特區「國家強棒」、台南東區「松丹達麗」，高雄新市鎮特區「全民萬歲」造鎮計畫、「達麗漾City」以及近期岡山「達麗雙子星」、商場站前樂購廣場等皆創下亮眼佳績，此次再次回到北高雄橋頭推出造鎮計畫，以國際宏觀角度城市整體開發思維，再造北高雄橋頭、岡山、楠梓新市鎮未來願景。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

說起台南的老市場，當然免不了提到台南市第一處攤販集中市場「西門市場」。俗稱「大菜市」的西門市場，興建於西元1905年的日治時代早期，曾經是全台灣最大的公有市場。不過20年前被列為古蹟整建，至今無法重新開幕。老攤商們一代代凋零，卻始終無法重回市場謀生。市場成了古蹟，也是台南首例，但如今空有整修後的精美建物，市場內涵卻早已消失無蹤。

走進整修後的西門市場，刻意保留的木樑和從花窗外灑入的陽光，充滿著日治時代的歷史氛圍。這座市場建於1905年日治時期，是當年台南最重要的現代化商業設施之一，2003年被列為市定古蹟，由文化部出資整建，但裡頭的攤商們，卻就此失去謀生的根基。

這座台南市第一處攤販集中市場，至今已經有上百年歷史，不過從10多年前劃歸為古蹟整修，到目前為止10多年過去了，還是無法讓攤商回到原地重新營業，如今許多攤商早已凋零。

台南市場處副處長顏惠結說：「現在出現一個困難，就是既然是古蹟，就會受到文資法的限制，所以現在我們在規劃設計，都要經過文資處的審查。」

2年前這處古蹟市場整修後，從文化局的手上交回了市場處，不過原本的攤商們想重新回來營生，卻還是無路可走。

古蹟內辦市場是頭一遭，市場處的每個動作，都得先讓業管古蹟的文資處點頭。舊攤商這一等，10多年都過去了。市場周邊的小吃、布商，也因為古蹟整修影響，幾年下來生意大跌，商機蕭條。

攤商說：「生意都不能做了啊，大家都是這樣，真的不要看我們這些老人家，真的一些老本都掏光了啦，他們跟我們說預計幾個月，8個月就要讓我們回原地營業，到現在快4年過去了，這樣有意思嗎？沒有意思吧」、「我到這裡做生意已經50多年了，現在這裡的生意，很不好。」

曾經是台南市最火熱的零售市場，如今重整了門面，卻早已丟失了最重要的商業內涵。披著古蹟重建的新軀殼，何時才能裝填早被遺棄魄散的老靈魂？恐怕才是在地居民與攤商的期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】