台南廠辦,台南廠辦出租,台南廠辦買賣

內政部2023年4月25日召開平均地權條例配套子法草案預告記者會，其重點有預售屋轉售限制例外條款及審核辦法、私法人購買住宅許可項目和免經許可樣態以及建立檢舉獎金制度。草案25日起至5月15日公告20天後，經內政部部務會報同意，報請行政院核准。

提早作用，交易驟減



大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，平均地權條例配套子法在25日預告前，已經過多方討論，且政府陸續釋出相關訊息，將會受子法影響者，大部分已先行規劃或變動資產，預售案在2022年已告知買方未來的轉售限制，也明顯對市場有抑制量體的作用，尤其預售案的交易量大受衝擊，中古屋市場也因多重打炒房措施，個案也有修正，由於早已發酵，子法上路後，掀起的波濤或許不大。



房市盤整，三大影響



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，縱然房價因種種因素已經盤整，不過平均地權條例修正案上路仍舊會產生三大影響。



首先，是預售市場將以自用客戶為主結構，可預期在現今經濟狀況下，將出現蓋不出來的繞跑建商，消費者要自求多福。



其次，不動產戰線更長，戰場更大。法規限制投資複雜度將大幅增加，受衝擊最大的高價住宅，在私法人不能持有後，將得搭配更多的財務規劃，這也促使資金轉往非主流產品，並可能衍生出新的規避方式造成意料之外的亂象。



其三，低價與利多兼具的區域，當資金潮水湧現，恐依舊是投機份子的心頭好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部2023年4月25日召開平均地權條例配套子法草案預告記者會，部長林右昌親自說明新增5項子法內容。林右昌表示，本次條例修法最主要的目的是回應社會期待，打擊投機炒作，讓房地產市場逐漸恢復正常健康狀態。

本次預告新增這5項子法，在研擬期間即受到各界的關注與建言，內政部都已納入審慎通盤研議，並邀請相關9大公會及團體座談討論，以求周延。目前提出的預告草案，最重要的目的就是要精準打擊投機，保障必要正常的交易，確保合法正派經營，並逐步引導房市朝向有秩序、穩健的發展，同時歡迎各界在子法預告期間提出寶貴建議。



私法人買受住宅許可 已考量都更、法拍等正常經營需求



首先，在私法人買受住宅許可部分，在條例修法時已考量私法人執行業務營運需要，分為「免經許可」及「需經許可」2種，25日預告的2項子法，則是依照實務上私法人買受住宅的目的與用途，再作進一步的周延規範。



其中，在「免經許可情形公告」草案，即將私法人買受取得住宅有其公益性、必要性，並具共識的9種情形，例如金融機構轉投資的資產管理公司(AMC)買受不良資產擔保品，以及私法人為確保債權及穩定不動產金融市場之必要，經由法院拍賣取得住宅，均納入免經許可項目；另在「許可辦法」草案中，則將私法人因正常經營而需買受住宅的6種情形納入需經許可項目(例如購買作宿舍、具規模出租經營使用等)，但其許可取得的住宅，必須受到5年不得移轉的限制，以避免被變相短期出賣炒作。



至於協助私法人參與都更重建部分，則將依都更辦理進度而有不同設計規範。在都更整合階段，私法人可經許可買受取得30年屋齡以上老舊住宅，或未達安全、耐震標準等有危險之虞的住宅進行都更，但需受到5年不得移轉的限制，以避免都更蟑螂等假借都更名義取得住宅情形發生。另私法人如欲取得迅行劃定更新地區內的住宅，因該地區具有辦理都更的急迫重要性，故得免經許可，以利推動都更整合。



如果都更事業計畫已取得8成所有權人同意，而進到公開展覽階段，在計畫範圍內已有土地、建物，或屬實施者或出資者之私法人，則可免經許可買受取得範圍內其他住宅，以利都更加速權利整合完成；但於區內無土地、建物，或非屬實施者或出資者之私法人，仍須經許可取得。



此外，在都更計畫完成分配後，該計畫所列的實施者或出資者為私法人時，如與得分回住宅之其他所有權人訂有契約買回住宅，亦可免經許可買受取得，以符合都更實務作業需要。



預售屋換約轉售 限重大事故情形，避免浮濫變相炒作



其次，在限制預售屋換約轉售部分，本次則配合預告「讓與或轉售審核辦法」及「得讓與或轉售情形公告」2項草案。



「得讓與或轉售情形公告」草案將規範買受人在簽訂預售屋買賣契約後發生重大事故者，才可以例外申請核准換約。重大事故種類將包括(1)買受人因非自願離職，且逾6個月未就業、(2)買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全日照顧、(3)買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而須另行租屋、(4)買受人或其家庭成員因重大意外事故，致他人死亡，或其重大傷害經認定須6個月以上全日照顧、(5)原買受人死亡，其繼承人無意保留，或是(6)共同買受人間轉讓等6種情形。



林右昌說明，為避免重大事故規範過於浮濫寬鬆，造成規避管制及變相炒作，所以未將工作輪調、減薪等情形納入。同時特別提醒民眾，因預售屋交屋期長，所以在簽約購屋前需要理性審慎評估付款能力與風險，避免因新制施行而受到影響。



檢舉獎金制 採實名制、具體事證，防止不實檢舉



本次同時預告「檢舉獎勵及罰鍰提撥運用辦法」草案。其中規定發給檢舉違規獎金的類型，包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單轉售、限制換約與禁止炒作規定案件。檢舉案件如經查證屬實、裁處罰鍰確定且完成收繳後，將以實收罰鍰30%發給檢舉獎金，並規定個案獎金之上限1000萬元。



林右昌強調，健全房地產市場有賴全民共同支持與協助，但為避免不實檢舉影響市場交易秩序，所以在本次草案中也同時規範採檢舉人實名制，並需提出違規案件的人、事、時、地、物等具體資料；如發現有以偽變造不實事證提出檢舉情形，並將主動移送檢調機關處理。



林右昌表示，非常感謝各界及相關公會團體提出的寶貴意見，本次預告的子法將配合明確規範申請應備文件，且有設計簡捷的申請與審查程序，例如私法人在參與都更時，可以街廓為範圍申請許可，不會影響業者正常的業務推動及營運。相關子法草案將自4月25日起預告20天，各界如有任何意見都歡迎向內政部提出。預告完成後，將依法制作業程序辦理後續發布事宜，並報請行政院核定施行日期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

通膨、缺工等問題墊高房價，預售價格曾經出現一日三市，引發民眾好奇為何沒有法律能加以約束，對此專家解釋，不動產反映自由經濟，除非有壟斷市場或非法炒作等事證，否則無法用強制力干預，不僅台灣更是普世價值，還建議與其抱怨買不起，不如培養理財觀念並且多看房子，更有機會擺脫無殼蝸牛。

民眾在PTT發文，指稱預售屋買家可能都碰過一種狀況，就是代銷公司通常會漸進式跳漲單價，例如每隔幾月每坪加價3、5千元，還會宣稱是需求量大所造成，並且強調必須漲價，實際上卻有很多房源未售出，但業者仍會不斷漲價，還提到調漲完全是由建商或代銷決定，意圖製造晚來只會變貴的感覺，好奇政府為何限制轉單換約，但卻允許這種持續漸進式調整價格？

文章掀起話題，部分網友認為定價要有第三方管控，一開始就要明訂所有價格，還有人消極表示「雞蛋漲價都管不動了更何況是房子」，另有觀點質疑干預自由市場，甚至反問原PO「法律也沒禁止你降價賣吧？」、「你可以不要買就好了」，網路正反意見不一。

▼PTT發文指稱，預售屋買家可能都碰過一種狀況，就是代銷公司通常會漸進式跳漲單價。（圖／翻攝PTT）

中華民國消費者文教基金會董事張欣民表示，不動產有別於雞蛋、稻米等民生必需品，就算買不起也可承租代替，沒有迫切需求因此很難調控價格，這也是中央始終沒有出手的主因，旨在避免干預自由經濟，更是包括台灣的普世價值，除非有壟斷市場或非法炒作等事證，否則無法用強制力干預。

張欣民指出，預售格反映市場機制，常見情況是業者銷售達到一定成數，營造買氣刻意提高售價，一方面讓早鳥消費者有撿到便宜的心態，還能營造搶便宜要快的氛圍，「這種類似飢餓行銷的手段，在自由市場當中並不違法，買或不買終究回歸需求面，只能提醒消費者培養理財觀念，平時就要多看房子，這家買不起或許換一家就可以，更有機會找到適合的物件。」

他補充說明，目前房市景氣轉冷，觀察預售案場一日三市的情況減少，更多是不二價或些許讓利，「從賣方角度來看，即便沒有法律能約束漸進式漲價，但面對經濟景氣下行，業者仍得適度讓利才能促進成交，亦是多空階段的必然趨勢。」

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據聯徵中心公布的平均鑑估值，以及平均核貸成數估算購屋貸款的自備款，再比較最新一季（2022年第4季）資料與2019年第四季資料，3年來自備款增加的前10名縣市中，僅新竹縣破百萬，多數城市增加金額不到50萬元。

不過這也已經等於，全台購屋總價的鑑估值，皆約增加逾百萬，尤其新竹縣3年增加411萬元，購屋壓力驚人。

而台南市、桃園市及高雄市平均總價，則從不到千萬增到破千萬，加上升息壓力，房貸族壓迫感加劇。

對此大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，2022年房價來到相對高點，雖有零星的降價個案，可先前資金潮挹注房市，價格因此不易全面大幅鬆動。

儘管2022年第1季，央行升息一次1碼，之後還每季升息，提高貸款負擔，可新竹縣市依然沒出現斷頭潮，唯成交量受衝擊。

加上房價降幅有限，建商基於土地及人力成本逐年上升，因此不願輕易降價，這也導致2022年房價仍未於高檔，買方因總價考量，只能購買低價區或降低坪數，以符合預算及財務規劃。

銀行房貸放款趨保守！利率估算規劃財務壓力需當心

對此，住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨也提醒，目前各銀行對不動產的貸款都偏向保守，因此買方簽約前，務必先詢問銀行貸款條件，以免發生貸款成數低於預期、自備款不足等衍生的違約風險。

此外購屋人還可先以目前的平均房貸利率、貸款成數、房價，估算每月貸款負擔，若擔心央行日後再升息，可先將利率多加0.25%～0.5%，測試自己的壓力彈性，又每月貸款負擔，盡量不要超過家戶所得的1／3，別讓購屋反壓垮了生活品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價跌了？估價師統計台南市房屋最新均價，和去（2022）年最高均價相比，發現成交價下跌6％，15個主要行政區中，更有13區下跌，僅善化、永康上揚。

台南成屋均價 自高峰下跌6％

台南市估價師公會針對成屋2樓以上，排除特殊交易及地上權、毛胚屋成交案件，並不包含車位、透天厝、農舍、工廠，彙整4月21日最新實價登錄成交均價，再和去年平均最高單價進行比對。

根據調查結果，台南市去年最高平均成交單價為20.1萬元，行政區中以仁德區32.6萬元最高，其次依序為新市區27.67萬、善化區25.8萬、安南區24.6萬、中西區23.95萬元，但今年截至4月，整體均價已下滑至18.9萬，跌幅6.02％。

而台南市均價跌破2字頭，其中有5個行政區跌幅逾2成，分別是仁德區、歸仁區、中西區、新化區以及新營區，又以仁德區重跌38.47％最慘，均價滑落至20.06萬元，僅有善化區、永康區房價呈現上揚，上漲幅度分別為5.04％及2.42％。

成屋房價跟漲 市況反轉先反應

而台南去年普遍峰值落於Q2、Q3左右，與全國情形相當，台南估價師公會資通會委員黃健誌估價師表示，近幾年台南市常因預售屋創高價受到矚目，由於預售價格往往暗示未來房地產價格走勢看法，因此成屋價格也受預售價格創高而被拉抬。

黃健誌分析，整體市場景氣佳時，所有行政區看起來都欣欣向榮一片利好，但當趨勢反轉時，個別行政區拿出來檢視時，公共建設支撐性不強或過度追價之區域往往會優先被捨棄，目前由統計結果呈現來看，善化、永康、東區、安平、安南等都是屬於支撐性較佳之區域，也是買盤仍維持之區域。

台南市估師公會理事林涵瑜估價師也指出，台南2樓以上成屋單價18.94萬，仍略高於去年Q1單價，可見台南去年房市漲幅之兇猛，以行政區來看，善化、永康房價逆勢上漲，東區、安平、安南小跌1％內，主要受惠南科效應，以及支援南科交通建設陸續完工，房價相對穩健。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例子法今天起預告，草案中明定簽約後發生6種重大事故才可申請換約。專家分析，政策將帶來2大變化，首先預售期將拉更長，考驗開發商能力；另外是豪宅市場會受衝擊，長期可能導致豪宅買氣量縮。

    立法院會1月三讀修正通過平均地權條例部分條文，祭出5大重拳遏止炒房，包括限制換約轉售，重罰炒房行為，最高可處新台幣5000萬元，增訂檢舉獎金制度，私法人購買住宅改為許可制，且5年內不得移轉，預售屋解約要申報登錄。

    內政部長林右昌與內政部次長花敬群今天上午舉行記者會，說明平均地權條例配套子法內容；新訂的5部子法政策重點，包括私法人買受住宅許可制，限制預售屋、新成屋換約轉售，建立檢舉獎金制度。

    林右昌指出，子法公告得申請或讓與轉售，列出6種情形，包括本人因非自願離職且逾6個月未就業、本人或家庭成員罹患重大傷病、本人或家庭成員的房屋因災害毀損而不堪居住需另行租屋、本人或家庭成員發生意外事故致第三人重傷或死亡、買受人死亡，繼承人無意保留，最後是共同買受人間的轉售或讓與。

    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透過新聞稿指出，政策早已明朗化，且以達嚇阻預售投資與投機行為；統計預售每月實價揭露狀況，2021年第4季政策發酵前，每月預售揭露成交金額約1800億元，但去年下半年到今年2月，平均單月只剩約850億元，研判平均地權條例上路後，對於當前房市不會造成進一步衝擊。

    但政策上路後，曾敬德指出，仍將為房市帶來2大變化。首先是預售市場未來將自用當道，銷售期將拉得更長，考驗開發商對於產品規劃與資金籌劃能力。第2點是私法人購置住宅的限制，將衝擊高端市場買氣，短期可能會出現一小波豪宅成交潮，但長期可能導致豪宅買氣量縮。

    至於檢舉獎金部分，曾敬德表示，用意應該還是嚇阻為主，事實上預售禁止換約轉手，開發商就不會配合更名，也無法轉讓，研判比較有爭議的是檢舉炒作行為，但仍須觀察未來政策如何執行。

    私法人投入都更方面，平均地權條例子法修正將都更、危老與一般合建情形，獨立列為免經許可項目，但中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全接受中央社採訪時重申，根據子法在都更案公開展覽階段才能免經許可，但多數施行業者在這個階段已取得超過8成以上住戶同意，此時再談購買整合已太遲，實際上沒有什麼效益。

    楊玉全表示，期盼政府讓業者更新地區或單元內的舊屋買賣時不用經過許可，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市急凍！據內政部最新資料，全台第一季交易量為64,291棟，與去年同期年減24.2%，是自2020年來最低交易紀錄，創四年新低紀錄。房仲業說，自1999年以來總共只出現過五次量縮幅度超過二成的紀錄，包括2000年網路泡沫、2008年金融海嘯、2012奢侈稅上路、2016房地合一稅及今年，展望全年無法過度樂觀期待。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年前三月(第一季)全台建物買賣移轉棟數表現，全台第一季交易量為64,291棟，與去年同期年減24.2%，是自2020年來最低交易紀錄，創四年新低紀錄，顯示今年房市交易熱度不如以往。

進一步觀察歷年第一季房市交易量表現，陳金萍說明，自1999年以來共出現五次量縮幅度超過二成的紀錄，分別是2000年受到網路泡沫衝擊，較2019年同期減29.6%，以及2009年金融海嘯，年減24.0%、2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響，交易量較前一年同期減38.9%，以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%，再來就是今年明顯量縮，年減幅創下史上第四大。

若觀察實際交易量表現，今年第一季交易量為64,291萬棟，僅次於2001年62,984棟、2012年的63,907棟、2015年的64,190棟、2016年43,182棟、2017年的59,715棟以及2019年的64,224棟，2023年第一季全台建物買賣移轉棟數創下史上第七低量。

陳金萍提醒，今年經濟變數多，房市也面臨諸多不確定性，無法過度樂觀期待，在經濟前景多空未明的狀況下，房價難有上漲的理由，但全球通膨仍未明顯緩和，房價要走跌恐怕也不容易，建議有意購屋的民眾，趁目前價格盤整，積極看屋、詢價，審慎評估財務負擔能力，量力而為。

據內政部最新資料顯示，3月全台建物買賣移轉棟數為27,243棟，月增33.6%，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，3月的建物買賣移轉棟數反映的是2月至3月初的市況，年後民眾回歸正常生活與工作節奏，房市也回歸供需基本面，民眾看屋、購屋態度轉趨積極，加上政策衝擊淡化，房市買氣回升，讓全台3月建物買賣移轉量較2月增加32.9%。

另與去年3月建物買賣移轉棟數32,729棟相比，全台建物買賣移轉棟數年減16.8%，陳金萍指出，去年3月交易量都是當年度表現最好的一個月份，去年3月的建物買賣移轉棟數尚未反映升息、俄烏戰爭等衝擊，加上民眾在了解打炒房政策之主要意涵對自住、長期置產需求沒有影響後，房市買氣熱絡，拉高基期，因此，讓今年交易量較去年同期減少，也顯示今年交易動能轉弱。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在今年1月三讀通過，為打擊投機、杜絕炒作，今(25)日內政部再預告5項相關子法，草案公告20天後將再報請主管機關核准。雖然日前內政部長林右昌在立院答詢表示，平均地權條例修正通過後，整體預售屋成交量已大幅萎縮，剩下三成五至四成。但PTT與臉書的網友們卻毫不留情，紛紛開酸「打房元年！」、「沒差，到時候又跟上次一樣開後門」；還有網友質疑實名制檢舉「到底玩真的玩假的？」

內政部今召開記者會公布五項《平均地權條例》子法，林右昌指出，5項新訂子法目的包括「打擊投機」、「杜絕炒作」、「確保合法正派經營」；三項政策重點則為「私法人買受住宅許可制」、「限制預售屋與新建成屋換約轉售」、「檢舉獎金制度」。

相關新聞被轉貼到PTT的八卦版後，網友們都毫不留情地開酸「打房元年！」、「準備7年了，終於可以修理炒房仔嘻嘻」、「真的有跌再說啦」、「現在市場量縮價噴，有房的慢慢擺、沒房的慢慢等，笑死」、「準備再漲50%，房價起飛囉」、「上次那三支箭飛到哪了？」、「沒差，到時候又跟上次一樣開後門」。

而關於檢舉獎金制度採行實名制，PTT網友也質疑「檢舉實名制到底玩真的玩假的？我猜又是玩假的啦」、「檢舉要實名制，小心被不小心流出來」、「檢舉炒房實名制喔？敢檢舉就等著被報復」。

至於臉書上也有不少網友質疑政府打炒房，紛紛表示「這8年來打得真好，越打越高，不斷刷新歷史紀錄」、「我不敢相信怎麼會有人認為政府有真的要打房」、「假打房不用擔心啦，多方全勝」、「政府都不做事啊，房價下不來，下一代沒希望，全部躺平」「每天在那喊口號跟KK園區那幫騙子差不多」、「每天喊台積電在自己的城市蓋廠的，算不算炒房？」。

林右昌說明，平均地權條例是落實憲法規定，也是朝野、全民共識才進行修正，修法有公益性、正當性，內政部也會注意比例原則，實現住宅、土地正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

升息、打炒房政策等利空頻傳，過去節節上漲、居高不下的房價上漲動能消失，都會區房價也開始鬆動。根據信義房屋公布3月的房價大台北月指數顯示，台北市房價自去年10月高點以來，至今年3月下跌6％，已回跌至一年前水準，跌幅更甚於房價相對穩定的新北市。

　該指數顯示，台北市3月房價指數為142.4，月減2.53％、年減0.34％；新北市房價指數為172.43，月減0.01％、年增4.53％。

　雙北在2018年以來的房價上漲潮中，多呈現同步走揚的走勢，不過在去年下半年創下歷史高點後，走勢紛歧。

　台北市在去年10月創下歷史高點以來，6個月中有5個月下跌，半年間跌幅已經達6％；新北市雖然有波動，不過，在相對穩定的剛性需求買盤支撐之下，仍舊處於高檔的位置，目前房價水位與去年第三季的高點差距並不大。

　全台各地房市在這波景氣熱潮中，房價紛紛在去年下半年達到高峰，不過隨著全球經濟不確定性提升、國內升息啟動、打房政策發酵、預售市場低迷，房價漲幅收歛，部分房價也開始微幅修正，過去房價最穩定的台北市房價也因剛性需求買盤外溢、精華區高價區段及高端產品成交趨緩，而有較明顯鬆動。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，指數反映房價已經漲不動，未來呈現盤整機率較高，未來怎麼修正，還要觀察未來幾季狀況，整體交易呈現交易時間拉長，且議價空間略增，接下來要觀察房市是否有足夠韌性，如何進行這波景氣修正循環。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

自央行去年3月啟動升息以來，房貸利率普遍升破2％，成為購屋人沉重壓力。與升息前相較，包括樓中樓產品、高齡、高所得購屋者升息幅度較高，區域上則以高雄市升息幅度冠居全台，成為這波升息中的重災族群。

　根據聯徵中心統計，與升息前的2021第四季購屋平均利率1.45％相較，去年第四季已達1.96％，上升了0.51個百分點，不過各地升息調整幅度並不相同，突顯銀行對各地房市後市及風險看法的差異。

　去年第四季全台各縣市已有基隆、嘉義市、花蓮、台東四縣市平均利突破2％，不過金門及雲林利率還在1.9％以下，全台最低；若以升息幅度來看，高雄增加0.55個百分點全台最高，新竹市、台北市0.54個百分點居次，過去被視為房市過熱的都會區調幅明顯大於整體，相較下嘉義縣市、金門、澎湖等地調幅均在0.45個百分點以下。

　大家房屋企研室總監郎美囡指出，央行去年3月啟動的這波升息，跟過往央行升降反應在房貸利率僅6～7成不同，這波升息銀行都足額反應，各區域房貸利率急速拉升，其中受到科技業投資拉抬的高雄市，房價漲勢強勁，但隨著科技業光環黯淡，房市成交量驟減，買方居高思危，台積電決策也是影響銀行對於區域的風險評估的要素之一，在央行升息後，利率反應更加明顯。

　高雄市中又以精華區的前金、新興等區平均利率增加均逾0.6個百分點，購屋族償貸壓力最有感。

　過去屬低利率的台北市平均房貸利率增幅居次。郎美囡表示，台北房地產價值相對穩定，銀行評估風險較低，但這波升息幅度大又急，高房價在市場轉向空頭時，物件去化時間長，導致銀行態度較為保守。

　新竹市房貸利率上升0.54個百分點、新竹縣上升0.52個百分點，升幅均名列前茅，郎美囡表示，新竹過去2～3年，房價翻倍成長，升息後交易量大受衝擊，國際情勢不明，影響外銷訂單及科技業發展，新竹市價格穩定但銀行端仍擔憂風險，利率增加幅度相對明顯。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】