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房市冷冰冰，今年房市交易熱度倒退到五年前，據內政部公布最新統計，今年前二月全台建物買賣移轉僅6.49萬棟、年減16％，且為近五年來同期最低量，今年以來的房市交易量能，回到2018年的水準。

　去年房市交易量在下半年急凍下，出現自2016年以來連續成長後的首次衰退，今年以來延續去年的低迷，以前二月買賣移轉棟數和過去同期相比，不僅比起景氣熱絡的2021、2022年低了15％左右，甚至也不如房市景氣快速爬升階段的2019、2020年。

　房地產業者預期，在打炒房政策抑制預售市場、投資買盤幾乎全面退散，加上房價高點、升息使持有房屋成本提升下，經濟前景不明，若房價沒有明顯下跌，今年後續交易量難以擴大，恐怕將會跌破29萬棟，將是連續第二年的衰退。

　以各縣市來看，全台22縣市前二月買賣移轉棟數有16個縣市呈現衰退，其中13個縣市衰退逾1成，新竹縣、基隆市年衰退幅度均逾3成，僅在雲林縣、嘉義市等市場規模較小的縣市有微幅成長。交易規模最大的六都直轄市，除了台北市衰退2％以外，其餘五都衰退均在14％以上。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，目前價格在歷史新高、但買賣移轉棟數量縮，反映買方追價乏力，對於房價信心度下滑，不過農曆春節後去年下半年的遞延買盤有回籠趨勢。去年上半年賣賣移轉動能仍相對強勁，預料下半年的買賣移轉才較有機會轉為年增率持平左右，房市雖步入修正循環，但短期內修正幅度仍有限，左右價格的關鍵還是在建商身上。

　元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，升息、打炒房政等諸多利空衝擊下，今年房價已不再上漲，交易量能更是明顯冷卻，多數購屋族對進場保守觀望，空屋率高的區域、開價未適時修正的物件，成交時間都會明顯拉長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行升升不息、告別低利時代，據聯徵中心資料，今年1月房貸與信貸的「雙貸族」數量34.9萬人，月減1,624人，減少人數創下94個月以來最大量，農曆年節因素、房市不景氣、加上升息效應，使雙貸族數量增加趨緩。

　即央行升息造成房貸利率跟著攀升，借款人利息負擔加重，因此提前還款，就會造成貸款金額及人數減少。

　統計顯示，去年12月雙貸族數量來到統計新高的35萬人，每個雙貸族平均房貸534.5萬元，平均信貸93.5萬元；今年1月雙貸族減少約1,624人，剩下34.9萬人，平均房貸535萬元，平均信貸93.3萬元，去年農曆年後平均每月增加1,273人，直到今年1月才出現衰減，不過每年的農曆年節都會出現單月季節性的減少，只是今年減少人數特別明顯。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年1月雙貸族人數出現較明顯減少，除季節性因素外，也與申辦新貸款減少、償還借款增多有關，雙貸族通常都是預算比較有限，才會動用到信用貸款，面對這波央行房貸利率連五升，雙貸族也感受到升息壓力。

　曾敬德指出，央行升升不息與升不見底，難免讓貸款一族負擔加重，尤其信貸搭配房貸購屋的民眾，對升息特別有感。此外，寬限期到期的房貸族也是另一類財務吃緊的族群，一來升息導致利息增加，二來開始償還本金後，房貸金額也會突然倍數增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

  央行利率已經連續五次上升，導致房貸地板利率達到了2.06%，而央行過去連續四次上調利率已經使得房貸族每月的負擔增加，同時也影響到民眾的購房信心。市場先前預測此季可能會暫緩升息，但央行最終還是決定上調利率半個百分點，恐怕會對短期內購房信心產生影響。此外，房貸已經確立告別1%年代，正式進入2%年代。

央行升息影響房市三大重點

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行連五升息後有三大改變：

首先，房貸利率已重回2%年代，資金面從寬鬆轉向緊縮，增加了開發商的壓力。

其次，在連續五次升息後，房貸族面臨著通膨和房貸支出增加的生活壓力。

第三，由於連續五次升息，對於同樣月付房貸金額的比較，可以貸到的房貸金額減少，間接導致民眾買房負擔能力稍稍下降。

央行升息影響房貸 一年多繳四萬多

以貸款 1000 萬元 30 年期本息平均攤還試算，5 次升息前利率 1.31%，每月房貸金額為 3 萬 3608 元，5 次升息過後利率來到 2.06%，每月房貸金額增加到 3 萬 7263 元，每月房貸金額多出 3655 元，一年多出約 4.4 萬元的房貸支出，已經接近一般民眾一個月的收入。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲根據台北市捷運局統計出站人次，西門町的西門站人次成長33%，觀光人潮明顯回籠，商圈店面空置率也降低。

今年各大商圈人潮有感復甦，依據台北市捷運局出站人次統計，台北市各大商圈的捷運站今年1~2月平均單月出站人次與去年同期相比大幅成長，也讓幾個主要商圈店面重返生機，西門町空置店面陸續有店家進駐，東區則從去年下半年友多筆月租金破25萬的店面租賃揭露，店家和投資人早已積極進場佈局。

台北市捷運局統計，幾個主要商圈站店，出站人次明顯成長，像是北車商圈的台北車站及西門町西門站人次成長33%，南西商圈中山站、士林夜市劍潭站、永康商圈東門站成長25%，東區忠孝復興站增加22%。 

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，去年10月邊境解封後，旅台觀光觀客逐漸增加，西門町商圈空置已久的店面陸續有店家進駐裝潢，東區也有多筆月租金破25萬的租賃揭露，不僅店家願意以高總租承租，位在東區的大安路店面，去年底出現1.7億高總價交易，南西商圈也有巷弄透天店面以2.2億的高價成交。

不只國內消費動能增加，國門大開後，日、韓、香港、歐美旅客增加不少，台北車站是北台灣重要的交通樞紐，為自由行觀光客旅台的必行站點之一，而鄰近北車的西門商圈，國際觀光客明顯增加。

住商不動產西門捷運加盟店店東劉家豪指出，西門町雖然仍有店面空置，不過近期有許多商家進駐踴躍，徒步區的店面空置率應下降至5%以下，且疫情期間店面空置情況嚴重，租金下降約30%~50%，如今租金水平逐漸回到疫情前的水準，回歸以往以服飾業及餐飲業為大宗，相關產業對店面的詢問度大幅增加。

郎美囡表示，政府將普發6000元，今年2月更拍板通過「中央政府疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，有50萬份5000元消費金給國際旅客，砸重金刺激觀光消費，各商圈復甦有望。

國民黨立法院黨團昨(27日)舉行記者會，喊話蔡政府恢復囤房稅才能抑制房價，還將年輕人買不起房子歸咎在放任囤房；對此專家認為，非自住房屋稅率普遍偏低，無法迫使大戶釋出空屋，加上台灣房價偏高，就算拋售資產只是流入另一批人手中，年輕人依舊買不起，很難真正落實居住正義。

照顧青年成家 高房價是關鍵

東華大學民族發展與社會工作學系教授施正鋒認為，房屋稅條例規定自住與非自住房屋稅率分離，其中非自住戶持有超過三戶者，稅率1.5%~3.6%與自住戶1.2%作區別，但檢視地方縣市的稅率，有些1.5%與自住戶相仿，抑止囤房的好意「可謂大打折扣」，針對囤房大戶「也不痛不癢」。

他指出，稅率偏低讓囤房大戶有恃無恐，還得面對高房價問題，「這些大戶不急著賣房，例如台北就有很多房東寧可空租，因為口袋夠深可以慢慢等有緣人，就算拋售但價格太高，年輕人也是買不起，資產只是流入另一批人手中，想指望囤房稅落實居住正義，恐怕只是奢求。」



▼專家認為，非自住房屋稅率普遍偏低，無法迫使大戶釋出空屋。（示意圖／東森新聞資料照片）





 

囤房大戶無感 稅制效果打折扣

施正鋒表示，藍綠兩黨近年圍繞囤房稅，拋出議題希望拉攏年輕選票，實際上「沒人真正關心」，彼此都知道問題核心在房價，價格不降就算釋出空屋也輪不到年輕人接手，高房價的根源來自財團養地囤房，但「這是沒人願意觸碰的一塊」，「就像前內政部長徐國勇都說『台灣有房地產業護國群山』，官員都說好聽話給業者看了，如何期待落實居住正義？」

據台北市捷運局出站人次統計，台北市各大商圈的捷運站今年1~2月平均單月出站人次與去年同期相比大幅成長，以台北車站商圈及西門町西門站人次成長33%最多，西門町疫情期間人潮冷清，如今店面空置率下降至5%以下，房仲業分析，普發6000元刺激觀光消費，各商圈復甦有望，店家及投資人去年下半年已積極進場布局。

除了北車站及西門町外，北市南西商圈中山站、士林夜市劍潭站、永康商圈東門站人潮也成長25%，東區忠孝復興站增加22%，從捷運站出站人次可看出商圈人潮回籠態勢顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，我國自去年10月邊境解封後，旅台觀光觀客逐漸增加，西門町商圈空置已久的店面陸續有店家進駐裝潢，東區從去年下半年有多筆月租金破25萬的租賃揭露，不僅店家願意以高總租承租，店面交易亦再現高價，東區去年底於大安路出現1.7億高總價店面交易，南西商圈也有巷弄透天店面以2.2億的高價成交，可見店家及投資人積極進場布局。

國門大開，北車、西門先受惠

隨著疫情逐年緩和，國內消費動能增加，報復性消費加持，促進餐飲、服務業等產業營收大增，另一方面，我國國門大開後，日、韓、香港、歐美旅客增加不少，台北車站是北台灣重要的交通樞紐，有機場捷運、台北捷運、台鐵、高鐵及客運，為自由行觀光客旅台的必行站點之一，而鄰近北車的西門商圈，多年來都是日、韓、港等觀光客必訪地點，邊境解封後國際觀光客明顯增加。

住商不動產西門捷運加盟店店東劉家豪指出，西門町雖然仍有店面空置，不過近期有許多商家進駐踴躍，徒步區的店面空置率應下降至5%以下，且疫情期間店面空置情況嚴重，租金下降約30%~50%，如今租金水平逐漸回到疫情前的水準，回歸西門商圈的店家以服飾業及餐飲業為大宗，且日、韓自由行的觀光客到西門商圈以品嚐美食、小吃以及採購伴手禮為主，因此相關產業對店面的詢問度大幅增加。

政府補助雙管齊下，商圈迎來春天

郎美囡表示，政府因稅收超徵，將普發我國國民6,000元，除此之外，為了提振國內觀光，行政院在今年2月拍板通過「中央政府疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，有50萬份6000元消費金給國際旅客，砸重金刺激觀光消費，各商圈復甦有望。

▲距離台北車站15分鐘捷運車程內的捷運站點中，捷運橘線的三和國中站房屋平均單價為40.1萬，最為實惠。（永慶房屋提供）

永慶房屋統計距離捷運台北車站站通勤時間15分鐘內，共62個捷運車站周遭的平均房屋單價，其中橘線的捷運三和國中站房價最實惠，平均單價為40.1萬元，而單價前5低的捷運站，都位在三重橘線上。

細看距離捷運台北車站15分鐘捷運車程內，平均單價最低的前5名捷運站點，都位於三重地區的捷運橘線上，分別為三和國中站（40.1萬元）、三重國小站（42.9萬元）、三重站（45萬元）、菜寮站（46.8萬元）和台北橋站（49.3萬元）。

若居住在上述5個三重區的捷運站點周遭，最多只搭乘4站就可以抵達民權西路站，再轉乘紅線便能輕鬆抵達台北市中心。而這5個站點的房價也相對實惠，相較於捷運車程同樣需15分鐘才能抵達台北車站的台北101/世貿捷運站的每坪91.6萬元，房價便宜將近一半。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，相較於寸土寸金的台北市，三重區土地和房屋價格相對實惠，且距離台北僅一河之隔，根據新北市政府2023年2月人口統計，三重人口高達38萬人，位居全新北市行政區第4名。未來三重區房市也充滿前景。除了該行政區內有仁義重劃區等利多外，包含台北雙子星、台北郵局公辦都更等諸多開發案的西區門戶計劃也緊鄰三重地區，對於三重地區的未來發展必定有所助益。

近年高雄房價飆漲，越來越難買房？！根據台灣房屋集團統計金融聯徵中心資料顯示，2022年高雄約有7成的購屋族，年收入均不超過百萬元，其中又以年收不到60萬元的小資族最多，約佔全部房貸族的3~4成左右，可見買房幸福成家，並非高薪族才能圓夢。不過進一步觀察房貸狀況，高雄年收60萬元以下的購屋族，其平均貸款利率約1.77%，核貸成數79.5%，和其他年收入的貸款條件，略遜一籌。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，年收高低並非影響核貸結果的唯一條件，除了個人還款能力、負債比等，物件類型、地段、屋齡等亦為銀行評估要件之一，因此多數小資族雖然可透過青年安心成家貸款採用較優的貸款利率，不過多數低總物件恐坪數過小，或是較老舊，貸款的成數可能偏低。

小資預算有限小宅夯 專家曝3大置產技巧

李家妮分析，小資買房購屋預算有限，只能買小宅，不過考量未來轉手性、增值性和核貸優勢，建議購屋可以選擇蛋白區中「機能完整區域」，並選擇至少「15坪以上住宅」，同時提早做財務規劃，包括「建立良好的信用條件」，方便在貸款時有更多談判籌碼。

根據年收入60萬元以下的購屋族，平均鑑估值約在800萬元左右，以如今市況，哪裡能買的到800萬元的房子呢？根據台灣房屋統計2022年實價登錄交易，高雄去年總價800萬元前五大購屋熱區，三民區交易佔比近2成，可謂小資族最愛購屋樂園，其他包括前鎮區、楠梓區、苓雅區及鳳山區均入榜。

台灣房屋三多捷運加盟店店長吳泓億表示，對高雄在地人來說，通勤或生活娛樂，車程距離超過20分鐘，就已經略嫌遠，因此大多數購屋族，還是偏好市區商圈為主，只要離市區近，其次才求物件類型、屋齡新舊及坪數大小，800萬元內想在市區買房，五大熱區中除了楠梓區屬於新興蛋白區，入手輕屋齡小宅較其他市區機率大，其餘皆為發展早且成熟的行政區，因此低總價的中古公寓、華廈大樓物件選擇性相對多元，如偏好新屋，以此總價則以1~2房小坪宅為主，像是苓雅區「仰德漾」、「大悅」，三民區「棋琴22重奏」「美樹大悅」等，都有機會入手。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[周刊王CTWANT] 「平均地權條例」今年初定調預售屋轉售「不溯及既往」，讓去年投機客出現的下車潮有趨緩跡象，根據永慶房屋統計，今年3月全台預售轉售量較修法前減少6.6%，其中高雄減幅最大，達12.3%。

政府整頓預售屋投機炒作，去年起醞釀未來預售屋將不得轉售，今年1月初通過「平均地權條例」的修法，確定調「不溯及既往」，讓原本爆發的投資客拋售潮趨緩。統計今年3月全台預售屋轉售量，較去年12月減緩6.6%，整體預售量減少1500件左右，若再進一步觀察七大都會區預售轉售量變化，台北、新北、桃園減幅均在5%內，高雄則減幅最大，達12.3%。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，「平均地權條例」定調「不溯及既往」，讓預售屋下車潮已出現緩和的跡象，而預售屋交易也出現變化，統計今年預售屋交易件數與總銷，全台衰退達5成，其中北市、台中、高雄交易衰退皆超過6成。隨著政策5月上路，未來這個話題會持續淡化。

葉凌棋表示，全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大，預估2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟之間，較2022年同期減少24%至28%左右，目前觀察1、2月整體量縮幅度最大的則在新竹，下滑4成多，「雖大幅度的量縮，但是價格卻是持平、漲幅收斂。」

交易量縮幅度之大，也讓葉凌棋以「超乎預期」形容。據歷史資料，自1999年以來共出現5次第一季量縮幅度超過2成的紀錄，分別是2000年受到網路泡沫衝擊，較2019年同期減29.6%，以及2009年金融海嘯，年減24.0%、2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響，交易量較前一年同期減38.9%，以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%，再來就是今年明顯量縮，「年減幅可能創下史上第4大、史上第三低量，買氣明顯降溫。」

葉凌棋指出，民眾普遍期待房價走跌，但觀察2023Q1房價由跌轉趨盤整中，在看跌的狀況下，民眾購屋態度轉趨觀望，影響房市交易量能，預估2023年上半年房市交易量約13.2~14.0萬棟左右，較2022年同期相比年減18%至23%之間。

此外，房市政策將上路、投機退場，房市回歸供需基本面，房市交易量縮已確立，但通膨持續上升讓價格處於盤整階段，葉凌棋預期「量縮價盤整」將是2023上半年房市主調。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國內房貸利率從去年累計升息五次，共計升息0.75%，根據官方統計今年2月購置住宅貸款餘額約9.39兆元，以此金額推估升息前後，國人每年房貸利息將增加約700億元，其次則是建築貸款到今年2月餘額3.14兆元，升息前後開發商利息將增加236億元，持有與開發不動產的資金成本都將明顯增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內經歷相當長時間的資金量化寬鬆，已經習慣低利環境，不過房價走高，國人房貸越揹越重，房貸期數越拉越長，一旦資金政策由寬鬆轉趨緊縮後，就感受到每月支出明顯增加，加上大環境通膨也增加生活開銷支出，房貸族應該已經明顯感受到每月開銷變大。

統計顯示，今年2月國人住宅貸款餘額達9.39兆元，金額創下統計新高，相對的升息後影響也大，以目前累計升息累計已經達到0.75%，一年利息推估增加達700億元，以一般貸款千萬元的30年期房貸，本息平均攤還一年就增加約4.4萬元的房貸支出，曾敬德指出，雖然有人說以前房貸7、8%，現在才2%，但現在貸款金額可能是以前的倍數，因此利率升升不息後，影響負擔增加也明顯增加。

至於開發商也感受到升息壓力，建築貸款到今年2月餘額3.14兆元，升息前後開發商利息將增加236億元，若開發商一段時間銷售狀況不佳，可能會影響營運資金，開發商感受到壓力後，籌資能力較差的開發商，可能就得調整修正出售價格。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】