台南廠辦,台南廠辦出租,台南廠辦買賣

▲七都最低總價新古屋排行出爐，位於南屯區的一棟華廈，總價僅311萬元最低。 （資料照）

總價500萬以內還能買到10年內新古屋嗎？台南市估價公會統計七都總價500萬內、屋齡10年內，坪數20~40坪物件，以中南部佔多數，最低由台中南屯區嶺東生活圈的1房華廈拿下，總價僅311萬元，觀察幾筆低總價紀錄，也紛紛刷新該社區最低價格。

統計顯示，低總價新古屋幾乎不見雙北入榜，北部有桃園的龍潭、觀音搶下前2最低總價，分別是龍潭的「石門雲享」社區，總價360萬，以及觀音新村路案二段2房住家大樓，總價368萬，而中壢的「天郡」社區，總價415萬可買到3房，單價僅17.8萬。

台南市估師公會理事估價師林涵瑜表示，屋齡10年以下新古屋，建物機能、物業管理機制，較能滿足現代生活需求，而且可實際看到社區環境、屋況，常成為首購、換屋族入門選項。

歐亞不動產估價師聯合事務所估價師謝宗廷表示，台灣10年內屋齡新古屋，興建成本大多有避開工料雙漲的年代，但是隨著2021至2022年不動產價格起漲，新古屋價格亦緊隨波動。

觀察統計結果，台北市若要入手大安、松山區的新古屋，總價2500萬元已成常態，新北市精華區板橋，平均總價也要1300萬元上下，值得一提的是，台北市北投、文山及萬華的入手門檻也是約1300～1500萬，首善之都的房價懸崖於此清晰可見。

[NOWnews今日新聞]國內房貸利率從去年累計升息五次，共計升息0.75%，根據官方統計今年2月購置住宅貸款餘額約9.39兆元，以此金額推估升息前後，國人每年房貸利息將增加約700億元，其次則是建築貸款到今年2月餘額3.14兆元，升息前後開發商利息將增加236億元，持有與開發不動產的資金成本都將明顯增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內經歷相當長時間的資金量化寬鬆，已經習慣低利環境，不過房價走高，國人房貸越揹越重，房貸期數越拉越長，一旦資金政策由寬鬆轉趨緊縮後，就感受到每月支出明顯增加，加上大環境通膨也增加生活開銷支出，房貸族應該已經明顯感受到每月開銷變大。

統計顯示，今年2月國人住宅貸款餘額達9.39兆元，金額創下統計新高，相對的升息後影響也大，以目前累計升息累計已經達到0.75%，一年利息推估增加達700億元，以一般貸款千萬元的30年期房貸，本息平均攤還一年就增加約4.4萬元的房貸支出，曾敬德指出，雖然有人說以前房貸7、8%，現在才2%，但現在貸款金額可能是以前的倍數，因此利率升升不息後，影響負擔增加也明顯增加。

至於開發商也感受到升息壓力，建築貸款到今年2月餘額3.14兆元，升息前後開發商利息將增加236億元，若開發商一段時間銷售狀況不佳，可能會影響營運資金，開發商感受到壓力後，籌資能力較差的開發商，可能就得調整修正出售價格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]根據《2022大台中房市分析年報》，去年台中市不分屋齡的建物交易總價帶，無論大樓或華廈，最大宗都落在500至1000萬之間，且交易熱區雙雙集中於北屯區。在地房仲專家分析，這個總價區間對自住、置產族群來說都是最有吸引力的價格，而北屯房價基期相對西區、西屯、南屯等區域低，包括北平、漢口、昌平路等商圈內又有許多中古公寓、華廈、大樓產品，故成為交易熱區。

統計顯示，去年台中市不分屋齡住宅大樓交易的主力總價帶落在500至1000萬，其次為1000至1500萬、1500至2000萬；華廈部分，同樣也是500至1000萬最多。

信義房屋文心中清店店長謝明哲分析，500至1000萬這個總價區間，無論是自住客或是置產族，「大家都想買」。而除了公寓產品之外，想在千萬內買到大樓及華廈，以目前台中市房價行情來看，北屯的房價基期本就相對西屯、南屯、西區等區域親民，住宅供給類型又不像更外圍的蛋白區早期均以透天為主，北屯的大樓、華廈相對多，尤其北平、漢口、昌平路商圈，都有不少供給量，所以，能夠在北屯買到屋齡30年以上的中古屋，3房無車位、2房加車位，都有可能總價控制在8、900萬左右。

值得注意的是，謝明哲觀察到，過去房價還沒有飆漲到太高，中古屋3房沒有車位的物件，在台中市基本上等於「極大抗性」，購屋族普遍較不會優先考慮；但隨著房價快速走揚，3房沒有車位的中古大樓及華廈，只要總價千萬內，購屋族接受度已經較為提升。

如果不考慮中古屋，但又希望購屋總價落在500至1000萬，謝明哲說，近年捷運沿線也有許多精品捷運宅推出，但有別於西屯、南屯區的捷運沿線小宅仍要破千萬，北屯捷運站點周邊的小宅，仍有機會在千萬內買到室內約14坪、格局1房1廳含車位的產品，也受到不少單身或小家庭購屋客群喜愛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

升息、打炒房等黑天鵝盤旋，建商謹慎應對房市變動，根據長虹建設總經理李耀中的觀點，在經濟以及政策打房的影響下，預期今年市況「應該不會太好」，建商為了度過這波房市小寒冬，現階段會減少推出預售產品而且壓低坪數，藉此因應政策以及市場需求。

回應政策打房 推案轉成屋市場

李耀中表示，面對通膨壓力以及預售屋禁止換約，營造業者會減少觸碰這類產品，改成先建後售或是邊建邊售，未來預售案量減少「已經可以預期」，在景氣轉冷階段有些業者乾脆不買土地，優先消化手上的存貨和餘屋。

他提到，建商因應市場需求，今年會以中小坪數的小宅產品為主力，一方面考量少子化讓家庭坪數需求縮水，其次是小坪數能壓低總價，在經濟下行的環境下不至於乏人問津，這是目前觀察到的主要趨勢。

▼面對通膨壓力以及預售屋禁止換約，營造業者會減少觸碰這類產品，改成先建後售或是邊建邊售。（示意圖／unsplash）

展望房市景氣 有機會觸底反彈

李耀中認為今年房市「應該不會太好」，大致會是「不太冷也不太熱的格局」，但也強調「已經不會再更壞了」，一旦國人對升息和政策打房逐漸適應，可能調整心態重新投入房地產，「也許第二季景氣就會好轉，不用把市場想的太悲觀。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲央行接連升息，房貸利率逼近2％，近期交屋的預售屋買方，恐面臨龐大壓力。（資料照）

依據金融聯徵中心最新資料，去年全年新增房貸借款人，以30到50歲佔新增房貸人數的65%為主力，此外，各年齡層去年平均貸款利率在1年內上升至1.93%~2.12%，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，40歲至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%，50歲以上在去年12月的平均貸款利率更破2%，央行急速升息反應顯著。

此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因2年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在1.4%以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下2%左右的利率有不小差距，且完全超出預期。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30歲上下多為首購，40歲至50歲通常有換屋需求，因此，30至50歲為主力購屋族群，銀行在核貸多半會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高。

央行去年4度升息，共升2.5碼(0.625%)，觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1月到12月各上升0.51到0.58個百分點，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，主力換屋年齡層40至50歲平均房貸利率從1月1.46%上升至1.99%。

若同樣以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月4萬8千元至4萬9千元，增加至5萬元，每個月增加2千3百元到2千7百元，相當於1年增加3萬元上下的貸款負擔。 

郎美囡指出，央行去年第4次升息在12月中旬，因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息，利率卻已大幅成長，40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%，今年3月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，雖然年齡是除了標的物之外，銀行放款考量之一，但穩定的收入與信用會是最後關鍵，雖然美國聯準會態度轉鴿，但面對物價壓力，央行在利率還有空間，因此建議買方計算貸款負擔時，可多抓0.25%到0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。

▲

經濟前景不明朗、利率升升不息、打炒房導致建商與投資型買方縮手，造成2023年第一季商用不動產與土地買氣均較去年同期出現大幅落差，高力國際調查顯示，Q1商用不動產交易額僅150億元、年減幅逾63%；土地買氣更差，僅145億元、年減幅逾73%。 

依據高力國際近期發布「2023年第一季商用不動產及土地投資調查」，房地產市場明顯吹起寒風，土地買氣則比商用不動產還要差，本季僅145億元，為高力國際自有統計以來的同期第4低，各類型土地成交量均大幅下滑，住宅區與商業區土地交易額分別為61億元與35億元，均較去年同期大跌8成，而工業區用地約有34億元，年減43%。

高力國際副董事總經理黃正忠指出，在信用管制及升息持續的雙重壓力下，大幅拉高建商資金成本，再加上民眾購屋觀望，建商購地明顯轉趨保守，去年首季出手近356億元獵地，今年第一季則萎縮至僅有70億元、年減近8成。台灣六都中以台中市衰退幅度最大，首季僅3.9億元，對比去年同期57.8億元、年減幅逾93%。 

▲

商用不動產方面，高力國際研究部董事梁儀盈表示，今年首季市場觀望氣氛濃厚，買方多保守以對，商用不動產交易額僅150億元，相較去年同期大減259億元，更是近3年同期最低。萎縮最明顯的是辦公室，今年首季交易額僅20億元出頭，年萎縮幅度高達87%。 

觀察本季買方類型，壽險業者縮水最明顯，去年第一季出手超過200億元買樓，但今年第一季大減至不到20億元，梁儀盈認為，除了整體景氣影響，連5度升息，也是導致保險業者最低收益率門檻拉高至2.845%，再加上標的難尋，是投資型買方縮手的主因。

高力國際董事總經理劉學龍認為，全球經濟放緩使得企業普遍對景氣展望審慎，民間投資擴張將趨緩；而今年在高利率的大環境下，尤其壽險業要求最低收益率已來到2.845%，不動產投資難度將加深，但若有高報酬優質標的，投資人仍會出手布局。

他也建議賣方應趁此時重新調整資產組合，且勿過度期待後市，而自用型廠商，例如5G、雲端運算、 AI、電動車、綠能、生醫等下波產業亮點業者，以及高資產族群也可趁此時把握時機出價，儲備資產。若以產品類型來看，高收益率勢必會成為投資人的第一考量；而今年民間消費力道反彈顯大，也應把握零售及飯店布局商機。

[NOWnews今日新聞]據金融聯徵中心資料，去（2022）年全年新增房貸借款人，年齡層區分以30到40歲人數佔比35%最高，其次為40到50歲佔30%，合計30到50歲總共佔新增房貸人數65%，此外，各年齡層去年平均貸款利率在一年內從1.42%至1.54%，上升達1.93%至2.12%，40至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%，50歲以上在去年12月的平均貸款利率已破2%，央行急速升息反應顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30歲上下多為首購族，40至50歲通常有換屋需求，所以30至50歲為主力購屋族群，至於在各年齡層的房貸利率一般會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高，央行升息時，增加的利息也更多。

央行去年4度升息，觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1月到12月各上升0.51到0.58個百分點，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，主力換屋年齡層40至50歲平均房貸利率從1月1.46%上升至1.99%，若同樣以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月4萬8千元至4萬9千元，增加至5萬元，每個月增加2千3百元到2千7百元，相當於一年增加3萬元上下的貸款負擔。

郎美囡指出，央行去年第4次升息在12月中旬，因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息，利率卻已大幅成長，40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%，今年3月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期，

此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因2年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在1.4%以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下2%左右的利率有不小差距，且完全超出預期。建議買方計算貸款負擔時，可多抓0.25%到0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲儘管青安貸款基準利率維持減半碼調升至2024年底止，但在央行5度升息後，一段式機動利率來到2.025％。

財政部於2010年12月推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，由臺灣銀行等8家公股銀行配合辦理，並以中華郵政年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率加碼計息，在此次央行再度升息半碼後，基準利率自今（29）日調升為1.595％，一段式機動利率來到2.025％，正式揮別1字頭，民眾對於房貸支出將很有感。

財政部表示，青安貸款基準利率維持減半碼調升至2024年底止，以持續協助民眾購屋安家。截至本年2月底止已協助33萬7,029戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3,999億餘元，提供民眾購屋資金需求。

青安貸款利率選擇包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種，民眾可依資金狀況及還款規劃擇適辦理，惟貸款利率計息方式一經選定不得要求變更。

而考量央行升息將加重借貸資金成本以及貸款族還款壓力，行政院表示，政府將從兩方面進行協助，首先是提出「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，規劃減輕中低薪房貸族的居住負擔；另外也針對勞工、青年、學生，以及受疫情影響等特定族群，持續提供利息補貼的協助。

行政院表示，包括勞工紓困貸款、學貸、紓困貸款以及青創貸款等均不受升息影響，仍由政府補貼之政策貸款項目，青年安心成家購屋貸款戶，可申請疫後特別預算3萬元支持方案以減輕負擔。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部今（29）日宣布，青年安心成家購屋優惠貸款（青安貸款）即日起調升半碼為1.595%，正式升破2%；調整後，一段式機動利率將來到2.025％，正式揮別1字頭。此外，青安貸款減半碼優惠措施則將持續到明年底。

財政部自2010年12月起，為協助無自有住宅家庭購屋安家，推出青安貸款，由臺灣銀行等8家公股銀行配合辦理，並以中華郵政公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率加碼計息，基準利率按中華郵政公司自今年3月29日調升半碼為1.595％。

財政部指出，為兼顧中央銀行升息之貨幣政策目標，以及減輕民眾房貸款資金壓力，財政部協調各公股銀行，青安貸款基準利率維持減半碼調升至2024年底止，以持續協助民眾購屋安家。截至今年2月底止，青安貸款已協助33萬7,029戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3,999億餘元，提供民眾購屋資金需求。

財政部表示，青安貸款利率選擇包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種，青安貸款現行利率計算如下表，民眾可依資金狀況及還款規劃擇適辦理，惟貸款利率計息方式一經選定不得要求變更。

遠百起家厝西門寶慶店傳出將危老改建，最快暑假拆除，近來台北商用不動產採危老方案重建躍成主流，相繼有馥敦、國賓、神旺、西華、六福客棧等15家飯店之多。住宅部分的危老案，以緊鄰忠孝新生站3號出口、「工研醋」起家厝最受矚目，預計2023年第2季登場，除是國人熟悉的知名企業蛋黃區資產活化外，827坪開發規模也是上半年北市最大面積危老案，該案已搶先於329檔前夕在仁愛、新生南路口掛起「永陞韶華」案名看板醞釀登場。

板南線忠孝東路是貫穿東區、信義計畫區的黃金中軸線，沿線素地稀有。2023年卻一反既往，忠孝復興站一口氣有「台北之星」、「連雲玥恒」、「統創翼」、籌備中的「富邦忠孝懷生」多筆超級都更案炸裂式齊發，連同國父紀念館站「鑄慕」，每案皆踩穩200萬地板價上攻，基於「有量就有價」，大安區天龍國老大的位置依舊是妥妥的。對比前述推案商業氣息過於濃厚，「永陞韶華」處在鬧中取靜的海關社區街廓，有老大安人最愛的名人巷居住氛圍，開價落點與規劃坪數都令市場相當期待。



「永陞韶華」這塊稀有精華土地，與「仁愛帝寶」同屬民輝里，由大安工研食品許家持有近80年，孕育出許家的「起家醋」和「起家厝」。基地分成相鄰的兩塊，都是三面臨路，合計約827坪，最大面寬廣達百米，緊貼忠孝新生站3號出口與和苑三井花園酒店。工研醋將此案交付曾打造「天開圖畫」、「藍田陞玉」的北市質感豪宅做手永陞建設興建，並首度超規格邀集李天鐸、呂建勳雙頂級豪宅大師聯手，未來將設計出兩棟高造價的SC鋼骨耐震建築。

永陞建設總經理康耀帝透露，2023年2月、3月短短不到一個月內，永陞連續2個建案開工，一是忠孝新生站的「永陞韶華」，另一個是位於聯合報後方松菸旁的逸仙段，兩筆土地都是工研醋家族所有。逸仙段動土典禮當天，許嘉坡董事長還刻意身穿老父親的舊西裝前來，結束時又帶走一塊磚留作紀念，流露出對土地深厚的情感。康耀帝表示，「天下合作，唯信不破，任何建商要從百年傳產家族手中接下改建的重責大任，贏得信任是第一道門檻。比起價錢，工研醋更在意的是價值，家族企業12年前曾整棟收購永陞長安東路的完工建案，才讓永陞有機會用業績證明實力，用行動完成所託，蓋出足以匹配土地價值的傳世建築。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】